Liechtensteinstraße 128 - Sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in Jahrhundertwendeliegenschaft
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Altbau aus 1906 mit typischem Jahrhundertwende-Charakter
- ausdrücklich sanierungsbedürftiger Zustand
- 3. Obergeschoss ohne Lift
- keine Freifläche erwähnt, Balkon nicht vorhanden
- sehr gute Mikrolage im 9. Bezirk mit exzellenter ÖPNV-Anbindung
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- Energieklasse F als negativer Nebenfaktor
- Projektverkauf mit mehreren Einheiten, aber gegenständliche Einheit nicht Erstbezug sondern sanierungsbedürftiger Bestand
Lage
Etliche öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in unmittelbarer Nähe: die Straßenbahnlinien D, 37 und 38, die Buslinien 35A und 37A sowie die U6-Stationen "Nußdorfer Straße“ und "Spittelau“.
Die nächsten Grünzonen befinden sich am Donaukanal, dem Lichtentalerpark und dem Währinger Park.
In unmittelbarer Nähe wird in naher Zukunft auf dem Gelände der früheren Wirtschaftsuniversität (WU) der neue "Campus Althangrund" errichtet und wird somit zu einer der größten Bildungsstandorte (Universitätsinstitute, Schulen etc.) des Landes. Durch die optimale Nähe zur Liegenschaft in der Liechtensteinstraße sind die Wohnungen ideal für Studierende und Professoren.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
DAS PROJEKT
Die Jahrhundertwendeliegenschaft befindet sich in der Liechtensteinstraße, in unmittelbarer Nähe zum Liechtenwerderplatz. Die unterkellerte Immobilie unterteilt sich in einen Straßen- und einen Hoftrakt, welche durch ein gemeinsames Stiegenhaus verbunden sind und verfügt über 5 Stockwerke. Das Dachgeschoß ist noch nicht ausgebaut, somit verfügt das Haus derzeit auch noch über keinen Lift.
Insgesamt gelangen 16 Wohnungen und 3 gewerblich nutzbare Einheiten zum Verkauf.
Bei den hofseitig ausgerichteten Objekten ist ein Balkonanbau möglich, wobei die Balkonerrichtungskosten vom Käufer zu tragen sind.
Das Projekt ist für Eigennutzer sowie Anleger attraktiv, da sowohl bestandsfreie als auch vermietete Einheiten zu erwerben sind. Sehr gerne übermitteln wir Ihnen eine Auflistung aller verfügbaren Objekte!
HIGHLIGHTS
- 16 Altbauwohnungen
- unterschiedlicher Sanierungsbedarf
- 3 gewerblich nutzbare Einheiten
- Wohnflächen von 30 bis 77 m²
- 1 bis 3 Zimmer
- Zusammenlegungen möglich
- Bestandsfreie und vermietete Einheiten
- Optimal für Anleger und Eigennutzer
- Möglicher Balkonanbau bei manchen Wohnungen
- Optimale Verkehrsanbindung
NEBENKOSTEN
Die Vertragserrichtung ist gebunden an die Rechtsanwaltskanzlei ENGINDENIZ Rechtsanwälte für Immobilienrecht GmbH, Marc-Aurel-Straße 6/5, 1010 Wien. Die Kosten betragen 1,5% des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. Der guten Ordnung halber halten wir fest, dass, sofern im Angebot nicht anders vermerkt, bei erfolgreichem Abschlussfall eine Provision anfällt, die den in der Immobilienmaklerverordnung BGBI. 262 und 297/1996 festgelegten Sätzen entspricht – das sind 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. Diese Provisionspflicht besteht auch dann, wenn Sie die Ihnen überlassenen Informationen an Dritte weitergeben. Es besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis zum Verkäufer. Wir weisen darauf hin, dass wir als Doppelmakler tätig sind.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 235.000 bis 275.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.500/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung befindet sich in einer klassischen Wiener Jahrhundertwendeliegenschaft in der Liechtensteinstraße im 9. Bezirk und verfügt über rund 46 m² Wohnfläche bei 2 Zimmern. Die Lage ist klar positiv zu beurteilen: Die Anbindung an Straßenbahn, Bus und U-Bahn ist ausgezeichnet, die Nahversorgung ist sehr gut und das Umfeld profitiert zusätzlich von der Nähe zu Universitäts- und Bildungsstandorten. Das spricht für eine nachhaltig gute Nachfrage.
Wertmindernd ist jedoch der ausdrücklich angegebene sanierungsbedürftige Zustand. Dazu kommen das Fehlen eines Aufzugs im 3. Obergeschoss, keine ausgewiesene Freifläche und eine schwache Energiekennzahl. Diese Punkte sind am Markt deutlich preisrelevant. Zwar liegen im Umfeld auch deutlich höhere Kaufpreise vor, diese betreffen aber überwiegend hochwertigere oder erstbezugsnahe Einheiten und sind daher nur eingeschränkt vergleichbar.
Unter Heranziehung der besser passenden Vergleichskäufe und unter Berücksichtigung der konkreten Objektmerkmale ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.500 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 255.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 235.000 bis 275.000 Euro. Der angesetzte Wert liegt damit bewusst unter den hochpreisigen Projektverkäufen, entspricht aber nach meiner Einschätzung dem Markt für eine bestandsfreie, sanierungsbedürftige Altbauwohnung in dieser Lage.
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