Stilvoll kernsanierte Altbauwohnung beim Servitenviertel mit Design-en-Suite-Badezimmer und Hof-Balkon-Option!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Kernsanierung mit hochwertiger Ausführung im Jahr 2019
- Attraktiver Altbaucharakter mit Lift im 4. Obergeschoss
- Sehr gute öffentliche Anbindung durch U-Bahn und Straßenbahn
- Ruhiger hofseitiger Schlafbereich bei gleichzeitig urbaner Lage
- Kein bestehender Balkon, nur baurechtliche Möglichkeit zur späteren Errichtung
- Kellerabteil und Fahrradraum vorhanden
- Bestandsfreie Wohnung ohne Vermietungsabschlag
Lage
Die Wohnung liegt im Herzen des 9. Bezirks, nur wenige Schritte vom Donaukanal und dem beliebten Servitenviertel entfernt. Die U4-Station Friedensbrücke sowie die Straßenbahnlinien 5 und 33 sind in unter fünf Gehminuten erreichbar. Der nahegelegene Liechtensteinpark lädt im Sommer zum Spazieren und im Winter zum Besuch des Adventmarkts ein. Entlang des Donaukanals finden sich zahlreiche Restaurants, Bars und Clubs sowie ideale Wege zum Joggen und Radfahren. Die Lage vereint urbane Lebensqualität mit Erholungsräumen direkt vor der Tür.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Inmitten des begehrten 9. Wiener Gemeindebezirks, nur wenige Schritte vom Donaukanal, dem beliebten Servitenviertel und der U4-Station Friedensbrücke entfernt, erwartet Sie diese stilvoll kernsanierte 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 94,65 m² Wohnfläche im vierten Liftstock eines gepflegten Altbaus aus 1892.
Die Wohnung besticht durch ihren durchdachten Grundriss mit zentraler Wohnküche, von der aus sich die übrigen Räume auf zwei Seiten erschließen – hofseitig gen Süden liegen der ruhige Schlafbereich samt en-suite Badezimmer mit freistehender Badewanne und LED-Deckenspots sowie eines der Zimmer, während die Wohnzimmerseite Richtung Glasergasse blickt.
Die umfassende Sanierung im Jahr 2019 umfasste nicht nur neue Leitungen und Estriche, sondern auch eine Fußbodenheizung, ein modernes Badezimmerkonzept, eine maßgefertigte Tischlerküche sowie einen eleganten Fischgrätparkett. Originale Kastenfenster wurden erhalten und ergänzt durch neue Fenster im Hofbereich.
Ein genehmigter Kaminanschluss eröffnet zusätzlich die Möglichkeit, im Wohnzimmer eine behagliche Feuerstelle zu integrieren oder Abluft etwa eines Kühlungsgeräts abzuführen. Der Waschmaschinenanschluss wurde platzsparend und versteckt im Vorraum platziert, sodass der Kastenverbau die Waschmaschine vollkommen verschwinden lassen kann.
Die Wohnung bietet außerdem ein eigenes Kellerabteil, Fahrradabstellmöglichkeiten sowie die baurechtliche Option abhängig von der Zustimmung der übrigen EigentümerInnen im Gebäude zur Errichtung eines Balkons auf der Hofseite. Die Umgebung punktet mit urbaner Lebensqualität: Spaziergänge im nahegelegenen Liechtensteinpark, Joggingrunden am Donaukanal, ein vielfältiges kulinarisches Angebot und ausgezeichnete Anbindung durch U-Bahn und Straßenbahn machen diese Wohnung zu einem besonderen Zuhause in bester Lage.
Highlights:
- Toplage nahe Servitenviertel, Donaukanal & U4 Friedensbrücke
- Rund 94,65 m² Wohnfläche, 4 Zimmer, optimal geschnittener Grundriss
- Kernsaniert 2018/2019: neue Leitungen, Estrich, Fußbodenheizung, Fischgrätparkett
- Maßgefertigte Tischlerküche
- En-suite Badezimmer mit freistehender Badewanne & LED-Deckenspots
- Kaminanschluss vorhanden und bereits genehmigt
- Hofseitiger Balkon möglich (baurechtlich machbar, abhängig von Zustimmung anderer EigentümerInnen im Gebäude)
- Ruhiger Schlafbereich hofseitig, Wohnbereich straßenseitig
- 4. Liftstock in gepflegtem Altbau, Kellerabteil & Fahrradraum
- Sehr gute Anbindung: U4, Straßenbahn 5, 33 und D in Gehweite
- Freizeit & Erholung: Liechtensteinpark, Donaukanal, Gastronomie & Kultur fußläufig erreichbar
Wohnungsaufteilung
Die 94,65 m² große 4-Zimmer Wohnung befindet sich im 4.OG und teilt sich wie folgt auf:
- Vorraum ca. 12,70 m²
- offene Küche ca. 11,74 m²
- WC ca. 1,16 m²
- Zimmer ca. 13,37 m²
- Zimmer ca. 14,90 m²
- Bad ca. 5,05 m²
- Wohnzimmer ca. 23,30 m²
- Zimmer ca. 10,01 m²
- Abstellnische ca. 2,42 m²
Infrastruktur
- Öffis: U4 Friedensbrücke in unter 5 Gehminuten, Straßenbahnlinien 5 und 33 in unter 5 Gehminuten, Straßenbahn D in 7 Gehminuten
- Shopping und Entertainment: 4 Straßenbahnstationen mit der Linie D zur Ferstel Passage, Donaukanal Lokale, Innenstadt
- Nahversorger: SPAR in 4 Gehminuten, DENNS Biomarkt in 5 Gehminuten, BILLA in 8 Gehminuten, SPAR Gourmet in 8 Gehminuten, HOFER in 8 Gehminuten
- Naherholung: Donaukanal praktisch direkt vor der Tür, Liechtensteinpark in 15 Gehminuten
Kostenübersicht
- Kaufpreis 799.000,-
- 3% Maklerprovision + 20% USt.
- 1,5% Vertragserrichtung + 20% USt.
- Betriebskosten aktuell monatlich rund 351,45€ inkl. USt. und inkl. Rücklage
- Stand der Rücklage des Hauses per Ende 2025 betrug rund 57.000,-
Energieausweis
Der Referenz-Heizwärmebedarf beträgt 123,7 kWh/m²a und entspricht somit der Klasse D.
Der fGEE beträgt 2,21 und entspricht somit der Klasse D.
Kontakt
Christoph Kolar freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme bei weiteren Fragen oder Wunsch nach einer Besichtigung telefonisch unter +43676 852 243 541, via E-Mail unter [email protected] oder über das Anfrage-Feld.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
"Leben braucht Raum" * T19-RE Real Estate GmbH & Co KG * www.teamneunzehn.at
Doppelmakler
Wir werden als Immobilienmakler kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig und haben sohin beide Seiten des Vertrages (Verkäufer-Käufer, Vermieter-Mieter) zu unterstützen.
Wirtschaftliches Naheverhältnis
Es wird bekannt gegeben, dass folgendes wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der teamneunzehn-Gruppe und dem Verkäufer/der vermietenden Partei besteht: ständige und dauerhafte Beauftragung mit der Vermittlung des bestehenden Immobilienportfolios
Haftungserklärung zum Inserat
Irrtum und Änderungen vorbehalten! Sofern es sich bei Bildern um Visualisierungen handelt, können Abänderungen zur tatsächlichen Ausführung resultieren. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass das auf Fotos oder Visualisierungen ersichtliche Mobiliar bzw. Inventar nicht Bestandteil des inserierten Preises ist.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 700.000 bis 775.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.800/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 94,65 Quadratmeter große Altbauwohnung im 9. Wiener Gemeindebezirk in unmittelbarer Nähe zum Servitenviertel, Donaukanal und zur U4-Station Friedensbrücke. Die Wohnung liegt im 4. Obergeschoss mit Lift und wurde laut Beschreibung im Jahr 2019 umfassend kernsaniert. Wertrelevant sind insbesondere die hochwertige Ausführung mit Fischgrätparkett, Fußbodenheizung, maßgefertigter Küche, modernem en-suite-Badezimmer sowie der gut nutzbare Grundriss mit vier Zimmern. Positiv ist auch der ruhige hofseitige Schlafbereich. Ein Balkon ist derzeit nicht vorhanden, lediglich eine spätere Errichtungsmöglichkeit wird erwähnt.
Die Lage ist im Bezirksvergleich als sehr gut einzustufen: ausgezeichnete öffentliche Anbindung, gute Nahversorgung und hohe Freizeitqualität durch Donaukanal und Grünräume. Die ausgewerteten Kaufverträge im Umfeld zeigen zwar eine breite Streuung, jedoch liegen die für dieses Objekt am besten passenden Vergleichsfälle überwiegend über dem Bezirksmedian. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 7.800 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 738.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 700.000 bis 775.000 Euro. Das entspricht einem Marktwert, der über dem algorithmischen Referenzwert liegt, aber durch die gute Mikrolage, den sanierten Altbaucharakter und die hochwertige Ausstattung sachlich gut begründet ist.
Ausstattung und Eigenschaften
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