Stilvoll kernsanierte Altbauwohnung beim Servitenviertel mit Design-en-Suite-Badezimmer und Hof-Balkon-Option!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Kernsanierter Altbau mit erhaltener Altbauqualität
- Sehr gute Mikrolage nahe Servitenviertel und Donaukanal
- Lift im 4. Obergeschoss vorhanden
- Hochwertige Ausstattung mit Fischgrätparkett und Fußbodenheizung
- Ruhiger hofseitiger Schlafbereich bei zugleich urbaner Lage
- Kein bestehender Balkon, aber baurechtliche Hof-Balkon-Option
- Bestandsfrei und sofort marktgängig
- Gepflegtes Haus mit Kellerabteil und Fahrradraum
Lage
Die Wohnung liegt im Herzen des 9. Bezirks, nur wenige Schritte vom Donaukanal und dem beliebten Servitenviertel entfernt. Die U4-Station Friedensbrücke sowie die Straßenbahnlinien 5 und 33 sind in unter fünf Gehminuten erreichbar. Der nahegelegene Liechtensteinpark lädt im Sommer zum Spazieren und im Winter zum Besuch des Adventmarkts ein. Entlang des Donaukanals finden sich zahlreiche Restaurants, Bars und Clubs sowie ideale Wege zum Joggen und Radfahren. Die Lage vereint urbane Lebensqualität mit Erholungsräumen direkt vor der Tür.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Inmitten des begehrten 9. Wiener Gemeindebezirks, nur wenige Schritte vom Donaukanal, dem beliebten Servitenviertel und der U4-Station Friedensbrücke entfernt, erwartet Sie diese stilvoll kernsanierte 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 94,65 m² Wohnfläche im vierten Liftstock eines gepflegten Altbaus aus 1892.
Die Wohnung besticht durch ihren durchdachten Grundriss mit zentraler Wohnküche, von der aus sich die übrigen Räume auf zwei Seiten erschließen – hofseitig gen Süden liegen der ruhige Schlafbereich samt en-suite Badezimmer mit freistehender Badewanne und LED-Deckenspots sowie eines der Zimmer, während die Wohnzimmerseite Richtung Glasergasse blickt.
Die umfassende Sanierung im Jahr 2019 umfasste nicht nur neue Leitungen und Estriche, sondern auch eine Fußbodenheizung, ein modernes Badezimmerkonzept, eine maßgefertigte Tischlerküche sowie einen eleganten Fischgrätparkett. Originale Kastenfenster wurden erhalten und ergänzt durch neue Fenster im Hofbereich.
Ein genehmigter Kaminanschluss eröffnet zusätzlich die Möglichkeit, im Wohnzimmer eine behagliche Feuerstelle zu integrieren oder Abluft etwa eines Kühlungsgeräts abzuführen. Der Waschmaschinenanschluss wurde platzsparend und versteckt im Vorraum platziert, sodass der Kastenverbau die Waschmaschine vollkommen verschwinden lassen kann.
Die Wohnung bietet außerdem ein eigenes Kellerabteil, Fahrradabstellmöglichkeiten sowie die baurechtliche Option abhängig von der Zustimmung der übrigen EigentümerInnen im Gebäude zur Errichtung eines Balkons auf der Hofseite. Die Umgebung punktet mit urbaner Lebensqualität: Spaziergänge im nahegelegenen Liechtensteinpark, Joggingrunden am Donaukanal, ein vielfältiges kulinarisches Angebot und ausgezeichnete Anbindung durch U-Bahn und Straßenbahn machen diese Wohnung zu einem besonderen Zuhause in bester Lage.
Highlights:
- Toplage nahe Servitenviertel, Donaukanal & U4 Friedensbrücke
- Rund 94,65 m² Wohnfläche, 4 Zimmer, optimal geschnittener Grundriss
- Kernsaniert 2018/2019: neue Leitungen, Estrich, Fußbodenheizung, Fischgrätparkett
- Maßgefertigte Tischlerküche
- En-suite Badezimmer mit freistehender Badewanne & LED-Deckenspots
- Kaminanschluss vorhanden und bereits genehmigt
- Hofseitiger Balkon möglich (baurechtlich machbar, abhängig von Zustimmung anderer EigentümerInnen im Gebäude)
- Ruhiger Schlafbereich hofseitig, Wohnbereich straßenseitig
- 4. Liftstock in gepflegtem Altbau, Kellerabteil & Fahrradraum
- Sehr gute Anbindung: U4, Straßenbahn 5, 33 und D in Gehweite
- Freizeit & Erholung: Liechtensteinpark, Donaukanal, Gastronomie & Kultur fußläufig erreichbar
Wohnungsaufteilung
Die 94,65 m² große 4-Zimmer Wohnung befindet sich im 4.OG und teilt sich wie folgt auf:
- Vorraum ca. 12,70 m²
- offene Küche ca. 11,74 m²
- WC ca. 1,16 m²
- Zimmer ca. 13,37 m²
- Zimmer ca. 14,90 m²
- Bad ca. 5,05 m²
- Wohnzimmer ca. 23,30 m²
- Zimmer ca. 10,01 m²
- Abstellnische ca. 2,42 m²
Infrastruktur
- Öffis: U4 Friedensbrücke in unter 5 Gehminuten, Straßenbahnlinien 5 und 33 in unter 5 Gehminuten, Straßenbahn D in 7 Gehminuten
- Shopping und Entertainment: 4 Straßenbahnstationen mit der Linie D zur Ferstel Passage, Donaukanal Lokale, Innenstadt
- Nahversorger: SPAR in 4 Gehminuten, DENNS Biomarkt in 5 Gehminuten, BILLA in 8 Gehminuten, SPAR Gourmet in 8 Gehminuten, HOFER in 8 Gehminuten
- Naherholung: Donaukanal praktisch direkt vor der Tür, Liechtensteinpark in 15 Gehminuten
Kostenübersicht
- Kaufpreis 799.000,-
- 3% Maklerprovision + 20% USt.
- 1,5% Vertragserrichtung + 20% USt.
- Betriebskosten aktuell monatlich rund 351,45€ inkl. USt. und inkl. Rücklage
- Stand der Rücklage des Hauses per Ende 2025 betrug rund 57.000,-
Energieausweis
Der Referenz-Heizwärmebedarf beträgt 123,7 kWh/m²a und entspricht somit der Klasse D.
Der fGEE beträgt 2,21 und entspricht somit der Klasse D.
Kontakt
Christoph Kolar freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme bei weiteren Fragen oder Wunsch nach einer Besichtigung telefonisch unter +43676 852 243 541, via E-Mail unter [email protected] oder über das Anfrage-Feld.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
"Leben braucht Raum" * T19-RE Real Estate GmbH & Co KG * www.teamneunzehn.at
Doppelmakler
Wir werden als Immobilienmakler kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig und haben sohin beide Seiten des Vertrages (Verkäufer-Käufer, Vermieter-Mieter) zu unterstützen.
Wirtschaftliches Naheverhältnis
Es wird bekannt gegeben, dass folgendes wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der teamneunzehn-Gruppe und dem Verkäufer/der vermietenden Partei besteht: ständige und dauerhafte Beauftragung mit der Vermittlung des bestehenden Immobilienportfolios
Haftungserklärung zum Inserat
Irrtum und Änderungen vorbehalten! Sofern es sich bei Bildern um Visualisierungen handelt, können Abänderungen zur tatsächlichen Ausführung resultieren. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass das auf Fotos oder Visualisierungen ersichtliche Mobiliar bzw. Inventar nicht Bestandteil des inserierten Preises ist.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 700.000 bis 780.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.820/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 94,65 Quadratmeter große Eigentumswohnung im 4. Obergeschoss eines gepflegten Altbaus im 9. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt liegt in der Glasergasse nahe dem Servitenviertel, dem Donaukanal und der U4-Station Friedensbrücke. Diese Lage ist im Alsergrund sehr gefragt, weil sie eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung mit hoher urbaner Lebensqualität und guter Naherholung verbindet.
Für den Wert besonders wichtig ist die nachweislich umfassende Kernsanierung aus 2018 bis 2019. Laut Beschreibung wurden Leitungen und Estriche erneuert, eine Fußbodenheizung eingebaut, hochwertige Parkettböden verlegt und eine maßgefertigte Küche hergestellt. Positiv wirken außerdem der Lift, der ruhige hofseitige Schlafbereich, das Kellerabteil und der klassische Altbaucharakter. Leicht wertmindernd ist, dass derzeit kein Balkon vorhanden ist; die erwähnte Balkonmöglichkeit ist noch nicht umgesetzt und daher nur eingeschränkt werterhöhend.
Aus den vergleichbaren Kaufverträgen im näheren Umfeld ergibt sich nach Bereinigung von Ausreißern und unter Berücksichtigung von Zustand, Ausstattung und Lage ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 7.820 Euro. Daraus leite ich einen Marktwert von 740.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 700.000 bis 780.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt damit nachvollziehbar über dem Bezirksmedian, aber noch im oberen marktüblichen Bereich für eine hochwertig sanierte Altbauwohnung in dieser Lage.
Ausstattung und Eigenschaften
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