Hochwertiger Dachgeschoßausbau mit sonniger Terrasse – Top-Lage nahe U1 – zu kaufen in 1100 Wien
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Neuwertiger Dachgeschossausbau aus 2015
- Zwei Terrassen als klarer Mehrwert
- Überdurchschnittliche Ausstattung mit Fußbodenheizung, Klimaanlage und Einbauküche
- Lift und barrierefreies Haus
- Teilweise ruhige Innenhofausrichtung
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- Für Favoriten sehr gute Mikrolage nahe U1
Lage
Die Wohnung liegt im lebendigen 10. Bezirk, in einer zentralen und gleichzeitig ruhigen Wohngegend. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés befinden sich in unmittelbarer Nähe und machen den Alltag bequem und angenehm.
Die U-Bahn-Station Reumannplatz (U1) ist fußläufig erreichbar und bietet eine schnelle Verbindung ins Stadtzentrum. Zusätzlich sorgen Bus- und Straßenbahnlinien in der Umgebung für flexible Mobilität innerhalb Wiens.
✔ Billa (Inzersdorferstraße um's Eck)
✔ U1 Reumannplatz – in wenigen Gehminuten erreichbar
✔ Bushaltestelle der Linie 7A (Inzersdorferstraße) – schnelle Erreichbarkeit weiterer Stadtteile
✔ Straßenbahnhaltestellen der Linien 11 und O (Laxenburger Straße) – zusätzliche flexible Mobilität
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Die 4-Zimmer-Dachgeschosswohnung besticht durch einen hochwertigen Ausbau aus dem Jahr 2015 und verbindet modernes, zeitloses Ambiente mit durchdachtem Wohnkomfort. Im 1. Dachgeschoss empfängt ein praktischer Vorraum, von dem aus die Terrasse sowie das großzügige Badezimmer mit Badewanne und Dusche und ein separates WC zugänglich sind. Zwei helle Schlafzimmer bieten Rückzugsorte, während der weitläufige Wohnraum durch seine Helligkeit und Flexibilität überzeugt.
Die Wohnung ist mit Fußbodenheizung und Klimaanlage ausgestattet und garantiert so ein angenehmes Wohnklima zu jeder Jahreszeit. Stilvolle, zeitlose Einbauschränke und eine elegante Küche fügen sich harmonisch in das Gesamtbild ein und unterstreichen den hochwertigen Charakter der Wohnung. Ein praktischer Abstellraum, in dem die Wärmepumpe untergebracht ist, ergänzt die Ausstattung sinnvoll.
Im zweiten Dachgeschoss lädt eine großzügige Galerie als zusätzlicher Wohn- oder Arbeitsbereich ein, von der aus man auf die zweite Terrasse gelangt, die Ruhe und Entspannung bietet. Dank der Ausrichtung nach Norden zum Innenhof und nach Süden genießt man zu jeder Tageszeit.
Beschreibung
Der großzügige Dachgeschossausbau beeindruckt mit modernem Wohnkomfort, hochwertiger Ausstattung und zwei weitläufigen Terrassen, die das außergewöhnliche Wohngefühl perfekt abrunden.
Die einladende 4-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit ca. 98m² präsentiert sich nach einem hochwertigen Ausbau im Jahr 2015 in modernem, zeitlosem Ambiente.
Bereits im 1. Dachgeschoss empfängt ein praktischer Vorraum, von dem aus sowohl die Terrasse als auch das großzügige Badezimmer mit Badewanne und Dusche sowie ein separates WC zugänglich sind. Darüber hinaus befinden sich auf dieser Ebene die beiden hellen Schlafzimmer.
Der weitläufige Wohnraum bietet viel Platz für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und besticht durch seine angenehme Helligkeit. Ein zusätzlicher Abstellraum, in dem sich die Wärmepumpe für die Fußbodenheizung befindet, sorgt für praktischen Stauraum. Die Wohnung ist sowohl mit Fußbodenheizung als auch mit einer Klimaanlage ausgestattet und ermöglicht damit höchsten Wohnkomfort zu jeder Jahreszeit. Eine elegante, zeitlose Einbauküche sowie hochwertige Einbauschränke runden das Angebot ab.
Im zweiten Dachgeschoss erwartet Sie eine beeindruckende Galerie, die sich ideal als Arbeits- oder Rückzugsbereich eignet. Von hier gelangt man auf die zweite großzügige Terrasse, die zum Entspannen und Genießen einlädt.
Die Wohnung ist sowohl zum ruhigen Innenhof nach Norden als auch nach Süden ausgerichtet und bietet somit zu jeder Tageszeit angenehme Lichtverhältnisse. Das Haus selbst ist barrierefrei gestaltet und überzeugt durch modernen Wohnkomfort.
Endenergiebedarf: 215.3
Wir sind eine Tochtergesellschaft der ÖRAG-Österreichische Realitäten AG, Wien, genannt ÖRAG, und es besteht daher unter Umständen ein sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis im Sinne des Maklergesetzes zur ÖRAG und ihren anderen Tochtergesellschaften in Österreich. Das Naheverhältnis zur ÖRAG ergibt sich zB aus der Tatsache, dass die ÖRAG das Objekt für den Eigentümer verwaltet. Es kann aber auch ein wirtschaftliches Naheverhältnis im Sinne des Maklergesetzes zum Auftraggeber, also dem bzw. den Eigentümern bestehen, wenn wir laufend bzw. regelmäßig für diesen Auftraggeber als Makler tätig werden. Sollten Sie diesbezüglich Fragen haben oder eine weitere Aufklärung wünschen, wenden Sie sich bitte direkt an unseren Mitarbeiter.
Die ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH wird als Doppelmakler tätig.
Weitere Immobilien finden Sie auf unserer Website www.oerag.at.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 394.000 bis 438.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.850/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine neuwertige Dachgeschosswohnung in 1100 Wien mit 108 m² Wohnfläche, vier Zimmern, Galerieebene und zwei Terrassen. Besonders wertrelevant sind der Ausbau aus dem Jahr 2015, die überdurchschnittliche Ausstattung mit Fußbodenheizung, Klimaanlage, Einbauküche und Einbauschränken sowie der vorhandene Lift. Die Ausrichtung zum Innenhof nach Norden und nach Süden spricht zusätzlich für gute Belichtung und eine im städtischen Umfeld vorteilhafte Wohnqualität.
Die Lage in der Leibnizgasse ist innerhalb des Bezirks als gut bis sehr gut einzustufen. Die U-Bahn-Linie U1, Straßenbahn, Bus, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen sind in kurzer Distanz erreichbar. Damit liegt eine für Favoriten überdurchschnittlich gut versorgte und gut angebundene Wohnlage vor.
Die Vergleichskaufverträge zeigen eine breite Streuung. Für die Ableitung wurden daher vor allem jene Verkäufe stärker berücksichtigt, die hinsichtlich Größe, Nähe und Qualitätsniveau besser passen. Günstige Standardwohnungen ohne erkennbare Dachgeschoss- und Terrassenqualität wurden geringer gewichtet. Daraus ergibt sich ein sachgerechter Quadratmeterpreis von rund 3.850 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 416.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 394.000 Euro und 438.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.850 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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