Hell, hoch, frisch saniert – Altbaucharme mit Erstbezugsqualität
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Vollsanierter Altbau mit Erstbezugsqualität
- Fischgrätparkett und historischer Hauscharakter
- Sehr gute ÖPNV-Anbindung, U3 in rund 200 m
- Bad mit Fenster und separates WC
- Kellerabteil vorhanden
- Kein Balkon bzw. keine Terrasse an der Wohnung
- Kein Stellplatz
- Gas-Etagenheizung statt zentraler moderner Heizlösung
- 2. Obergeschoss ohne nachgewiesenen Lift
Lage
Die Schuselkagasse liegt im Herzen von Rudolfsheim-Fünfhaus, unmittelbar zwischen Hütteldorfer Straße und Johnstraße. Die U3-Station Johnstraße erreichen Sie in rund 200 Metern, Straßenbahn und Bus halten bereits nach etwa 75 Metern – die Wiener Innenstadt ist damit in wenigen Minuten ohne Umsteigen erreichbar. Der Anschluss an die A1 liegt rund 4,6 km entfernt.
Die Nahversorgung ist auf kurzen Wegen gesichert: Supermarkt in ca. 125 m, Bäckerei in ca. 150 m, Apotheke und Bank in je rund 100 m, Post und Arzt in etwa 175 m. Kindergarten (150 m) und Schule (225 m) befinden sich ebenfalls fußläufig. Für Erholung sorgen die nahegelegenen Grünflächen Auf der Schmelz sowie der Reinlpark.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Vollsanierter Altbau mit Fischgrätparkett, separatem WC und begrüntem Innenhof – 200 Meter zur U3.
Im zweiten Obergeschoß eines gepflegten Wiener Zinshauses aus dem Jahr 1900 erwartet Sie eine vollsanierte Zweizimmerwohnung mit rund 59,03 m², die den Charme der Jahrhundertwende mit dem Komfort einer aktuellen Generalsanierung verbindet.
Über ein großzügiges Vorzimmer mit 8,03 m² – ausreichend Platz für Garderobe und Stauraum – erschließt sich der klar strukturierte Grundriss. Die Wohnküche mit 21,04 m² ist als offener Wohn- und Kochbereich konzipiert und bildet das Zentrum der Wohnung. Das Zimmer mit 20,55 m² liegt separat und lässt sich als Schlaf- oder Arbeitsraum nutzen. Beide Haupträume verfügen über je zwei Fenster und sind mit Fischgrätparkett ausgestattet.
Das Badezimmer mit 4,54 m² verfügt über ein eigenes Fenster, eine Dusche sowie einen Doppelwaschtisch samt Badmöblierung. Das WC ist mit 2,34 m² separat ausgeführt – ein Detail, das in Wohnungen dieser Größenordnung selten geworden ist. Im angrenzenden Gang befindet sich ein eigener Waschmaschinenanschluss.
Beheizt wird die Wohnung über eine Gas-Etagenheizung, die Fenster sind in Doppel-/Mehrfachverglasung ausgeführt. Ein Kellerabteil gehört zum Objekt. Das Haus selbst präsentiert sich in sehr gepflegtem Zustand: historisches Stiegenhaus mit Terrazzoboden, Ätzglastüren und schmiedeeisernem Geländer sowie ein begrünter Innenhof mit Rasenfläche und Terrassenbereich.
Highlights auf einen Blick
- Ca. 59,03 m² Wohnfläche, 2 Zimmer, 2. Obergeschoß
- Vollsanierter Altbau, Baujahr 1900, letzte Sanierung 2026
- Wohnküche 21,04 m² + separates Zimmer 20,55 m²
- Bad mit Fenster, Dusche und Doppelwaschtisch
- Separates WC
- Großzügiges Vorzimmer mit 8,03 m²
- Fischgrätparkett und Fliesen
- Gas-Etagenheizung
- Doppel-/Mehrfachverglasung, Kunststofffenster
- Eigener Waschmaschinenanschluss
- Kellerabteil vorhanden
- Historisches Stiegenhaus, begrünter Innenhof mit Terrasse
- 200 m zur U3-Station Johnstraße
Preisinformation
- Kaufpreis: € 319.000,00
- Monatliche Gesamtbelastung: € 249,39
- Provision: 3% vom Kaufpreis zzgl. USt.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
www.wolfundsohn.com
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 310.000 bis 345.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.550/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 59 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in einem gepflegten Altbau aus der Jahrhundertwende im 15. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich im zweiten Obergeschoss und wurde laut Beschreibung umfassend saniert. Wertrelevant sind insbesondere die Erstbezugsqualität nach Sanierung, der klassische Altbaucharme mit Fischgrätparkett, das Bad mit Fenster, das separate WC sowie das Kellerabteil. Positiv ist auch der sehr gepflegte Gesamtzustand des Hauses mit historischem Stiegenhaus und begrüntem Innenhof. Abschläge ergeben sich vor allem aus dem fehlenden Balkon, dem nicht nachgewiesenen Lift und der Gas-Etagenheizung.
Die Lage ist für Rudolfsheim-Fünfhaus überdurchschnittlich gut. Die U3-Station Johnstraße ist in wenigen Gehminuten erreichbar, ebenso Straßenbahn, Bus, Nahversorgung, Schulen und Grünflächen. Das erhöht die Marktgängigkeit deutlich.
Aus den vorliegenden Kaufverträgen wurde wegen der starken Streuung nicht der gesamte Pool gleich gewichtet. Maßgeblich waren vor allem die besser vergleichbaren, sanierten Wohnungen im näheren Umfeld. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 5.550 Euro. Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 328.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 310.000 bis 345.000 Euro. Damit liegt die Wohnung über dem Bezirksmedian, was durch Sanierungsstandard, Altbauqualität und die sehr gute Mikrolage sachlich begründet ist.
Ausstattung und Eigenschaften
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.