Familienwohnen im Grünen mit großzügigen Freiflächen in Dornbach
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- sehr große Freiflächen mit 2 Balkonen, Terrasse und Garten
- familiengeeignete 4-Zimmer-Struktur auf rund 90 m²
- kleines Wohnhaus mit nur 11 Einheiten
- überdurchschnittliche technische Ausstattung mit Fußbodenheizung und Luft-Wasser-Wärmepumpe
- Lift vorhanden
- grüne Hanglage mit Ruhefaktor
- Tiefgaragenplatz nur optional und nicht im Kaufpreis enthalten
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Dornbach, Schafberg
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese außergewöhnliche 4-Zimmer-Wohnung verbindet modernes Wohnen mit einer Lage, in der Natur und Familienalltag wunderbar zusammenspielen.
Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoß eines kompakten Wohnhauses mit insgesamt nur elf Wohnungen in schöner Hanglage am Schafberg. Eine interne Treppe führt zu einer zusätzlichen, besonders großzügigen Terrasse mit anschließendem Garten. So entsteht ein privater Rückzugsort über den Dächern, der Kindern Platz zum Spielen und Erwachsenen Raum zum Entspannen bietet.
Rund um das Gebäude befindet sich viel Grün und gewachsener Baumbestand. Gleichzeitig sind Nahversorgung, Kindergarten, Schule und die Straßenbahnlinie 43, die direkt in die Wiener Innenstadt fährt, rasch erreichbar.
Aufteilung
Die Wohnung verfügt über eine Wohnnutzfläche von ca. 90,55 m² und gliedert sich wie folgt:
- großzügiger Vorraum und zentraler Gang
- separate Toilette
- Wohnküche mit ca. 26,25 m² und Zugang zu mehreren Außenflächen
- Elternschlafzimmer mit ca. 17,87 m²
- zwei weitere Zimmer mit ca. 16,10 m² und 10,18 m²
- geräumiges Badezimmer mit Badewanne und Dusche
- mehrere Balkone und Terrassen
- zusätzliche, über eine interne Treppe erreichbare Terrasse und kleiner Garten
Die vielseitige Raumaufteilung eignet sich ideal für eine Kleinfamilie, die neben einem Kinderzimmer auch ein Homeoffice, Gästezimmer oder zusätzliches Spielzimmer benötigt.
Ausstattung
Die Wohnung überzeugt mit einer hellen, zeitlosen Gestaltung und einer hochwertigen technischen Ausstattung:
- naturgeölte Eichendielen in den Wohn- und Schlafräumen
- großformatige Fliesen in Bad und WC
- Fußbodenheizung
- energieeffiziente Wärmeversorgung mittels Luft-Wasser-Wärmepumpe
- dreifach verglaste Kunststoff-Alu-Fenster
- elektrisch bedienbare Außenjalousien
- Video-Gegensprechanlage
- Vorbereitung für eine Klimaanlage
Optional kann zusätzlich ein Tiefgaragenstellplatz erworben werden.
Lage
Die Carl-Reichert-Gasse liegt am grünen Rand von Dornbach und bietet eine besondere Kombination aus Ruhe, Natur und guter Erreichbarkeit. In der unmittelbaren Umgebung befinden sich zahlreiche Grün- und Erholungsgebiete, darunter der Pötzleinsdorfer Schlosspark, die Schafbergwiese und der Schwarzenbergpark. Auch der Stadtwanderweg 3, das Schafbergbad, das Neuwaldegger Bad und das Sportzentrum Marswiese bieten zahlreiche Möglichkeiten für gemeinsame Familienzeit, Bewegung und Erholung im Freien.
Für Familien besonders angenehm: Ein Kindergarten befindet sich nur rund 250 Meter, eine Volksschule rund 400 Meter und eine Montessori-Privatschule etwa 750 Meter entfernt. Supermarkt, Arzt und Zahnarzt sind ebenfalls bequem erreichbar.
Die Straßenbahnlinie 43 liegt nur wenige Gehminuten entfernt und verbindet Dornbach direkt mit dem Gürtel, dem 8. Bezirk, der Universität und der Wiener Innenstadt. So lässt sich ein naturnahes Zuhause genießen, ohne auf die Vorteile der Stadt verzichten zu müssen.
Kosten
Kaufpreis Wohnung: EUR 637.000,00
Tiefgaragenstellplatz: EUR 40.000,00
Provision: EUR 22.932,00
Die Kosten für die Vertragserrichtung, die grundbücherliche Eintragung sowie öffentliche Abgaben sind vom Käufer zu tragen.
Kontakt:
Für weitere Fragen oder persönliche Besichtigungswünsche wenden Sie sich bitte an Frau Mag. Bettina Zaininger unter 0676 555 66 60 bzw. [email protected]
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 535.000 bis 595.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.250/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine rund 90 m² große 4-Zimmer-Wohnung in Dornbach am Schafberg und richtet sich klar an Familien oder anspruchsvolle Eigennutzer. Besonders wertrelevant sind die außergewöhnlich großen Freiflächen mit zwei Balkonen, einer Terrasse und einem zusätzlichen Garten. Zusammen ergeben diese Außenbereiche einen im Wiener Wohnungsmarkt deutlich überdurchschnittlichen Mehrwert. Auch die Ausstattung ist hochwertig: naturgeölte Eichendielen, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Lift, elektrische Außenjalousien und eine vorbereitete Klimaanlage sprechen für einen modernen Wohnstandard. Der Tiefgaragenplatz ist laut Inserat optional und daher nicht im hier angesetzten Wohnungswert enthalten.
Die Lage ist als gute bis sehr gute Wohnlage einzuschätzen. Sie bietet viel Grün, Ruhe und Freizeitqualität, gleichzeitig sind Straßenbahn, Nahversorgung, Kindergarten und Schule gut erreichbar. Das ist gerade für Familien ein starkes Argument.
Bei den Vergleichskaufverträgen zeigt sich ein sehr uneinheitliches Bild. Daher wurden vor allem jene Verkäufe stärker gewichtet, die hinsichtlich Größe, Lage und Qualitätsniveau besser passen. Gegenüber durchschnittlichen Bestandswohnungen rechtfertigen die Freiflächen, die kleine Wohnanlage und die moderne Ausstattung einen klaren Zuschlag.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 565.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 535.000 Euro und 595.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 6.250 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Mag. Bettina Zaininger
ESTINA Immobilien GmbH
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