NEU! Großzügige 4-Zimmer-Altbauwohnung mit Eigengarten in eleganter Jugendstil-Villa
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Altbau-Charme in eleganter Jugendstil-Villa
- ruhige, grüne Villenlage in Gersthof
- Eigengarten ca. 70 m² mit Terrassenqualität
- Erdgeschosslage
- sehr gepflegter Zustand, aber kein Hinweis auf hochwertige Generalsanierung
- klassische Raumhöhen und Doppelflügeltüren
- bestandsfrei
- kein Stellplatz ausgewiesen
Lage
Diese Wohnung liegt in herausragender Wiener Wohnlage des 18. Bezirks, in Gersthof, ein früherer Villenvorort von Wien. Dieser war bis um 1900 ein beliebtes Ziel für die Sommerfrische, da es dort angenehmere Luft als in der Innenstadt gab und es immer noch ländliche Ecken mit viel Grün besitzt. Heute bieten die Straßenbahnlinien 40 und 41 eine schnelle Verbindung in die Innenstadt. Über die Gersthofer Straße, welche zur Währinger Straße wird, fährt man mit der Straßenbahn in nur ca. 30 Minuten zum Rathausplatz. Weiters sorgt die nur wenige Gehminuten entfernte Vorortelinie, S 45, für eine hervorragende öffentliche Anbindung. Die ohnehin sehr grüne Wohngegend glänzt weiters mit den nahe gelegenen und beliebten Parks wie dem Türkenschanzpark und dem Sternwartepark. Das bekannte Schafbergbad, welches einen Blick über das Wiener Becken bietet und für herrliche Erfrischung im Sommer bietet, liegt weiters nur ca. 20 Gehminuten der Wohnung entfernt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Großzügige Altbauwohnung mit Eigengarten in eleganter Jugendstil-Villa
Diese wunderschöne Altbauwohnung mit rund 120 m² Wohnfläche besticht durch alles, was den klassischen Wiener Altbau so begehrt macht: hohe Raumhöhen, großzügig geschnittene Zimmer, edle Doppelflügeltüren und eine lichtdurchflutete Atmosphäre. Auf weitläufiger Fläche verbinden sich hier historischer Charme und großzügiges Raumgefühl mit einem ganz besonderen Extra, nämlich einem eigenen, rund 70 m² großen Garten direkt an der Wohnung.
Das Gebäude
Die Wohnung befindet sich in einer gepflegten Jugendstil-Villa im ruhigen und beliebten Bezirksteil Gersthof im 18. Bezirk, einer der grünsten und beliebtesten Wohngegenden der Stadt. Alter Baumbestand, ruhige Villenstraßen und die Nähe zum Türkenschanzpark sorgen hier für eine besonders angenehme, entspannte Wohnatmosphäre.
Die Villa selbst besticht durch alles, was den klassischen Wiener Altbau so begehrt macht: hohe Raumhöhen, großzügig geschnittene Zimmer, edle Doppelflügeltüren und eine lichtdurchflutete Atmosphäre. Die strahlend weiße Fassade wird von feinen Stuckelementen, geschwungenen Fensterbekrönungen und schmiedeeisernen Balkonen in charakteristischem Grün geziert. Ein Eckturm mit Spitzhelm und zarte Jugendstildetails verleihen dem Haus einen eleganten, zeitlosen Auftritt. Umgeben von einer gepflegten Hecke liegt sie geschützt und zurückgezogen und präsentiert sich in rundum gepflegtem Zustand. Das besondere Extra ist ein eigener, rund 90 m² großer Garten direkt an der Wohnung.
Raumkonzept & Wohnbereich
Die Wohnung überzeugt durch einen außergewöhnlich großzügigen und flexiblen Grundriss mit vier großen Zimmern und einer separaten, geräumigen Küche. Charakteristisch für den Altbau ist die durchdachte Verbindung der Räume. Alle Zimmer sind sowohl untereinander über elegante Doppelflügeltüren als auch vom Gang aus einzeln begehbar. So lässt sich die Wohnung ganz nach den eigenen Bedürfnissen bespielen, ob als weitläufige Enfilade oder mit klar getrennten Rückzugsräumen.
Betritt man die Wohnung, liegt gleich rechts der großzügige Abstellraum, der für viel Ordnung und Stauraum sorgt. Von dort gelangt man in die große Küche, die dank ihres Fensters angenehm hell ist und ausreichend Platz für einen Esstisch bietet. Von der Küche aus führt der Weg wahlweise zurück auf den Gang oder direkt in das anschließende Zimmer, das sich ideal als Esszimmer nutzen lässt.
Vom Esszimmer aus betritt man das nächste, sehr großzügige Zimmer, das sich hervorragend als Schlaf- oder Arbeitszimmer eignet und ebenfalls vom Gang aus zugänglich ist. Es folgt ein weiterer großzügiger Raum, der die Verbindung zum Herzstück der Wohnung herstellt, dem hellen, weitläufigen Wohnzimmer mit Erker.
Der Garten
Das Highlight dieser Wohnung ist der rund 70 m² große Eigengarten, der vom Erker des Wohnzimmers aus begehbar ist. Die vorgelagerte Terrasse bietet großzügig Raum für einen Esstisch und einen Griller ebenso wie für eine gemütliche Loungeecke. Umgeben von viel Grün entsteht so ein privater Freiraum, wie man ihn mitten in der Stadt nur selten findet und der dieser Wohnung eine besondere Wohnqualität verleiht.
Ausstattung & Zustand
Ein Badezimmer mit Waschbecken und Dusche sowie ein separates WC runden das Raumangebot komfortabel ab. Die Wohnung wird derzeit als Büro genutzt und präsentiert sich in einem sehr gepflegten, hervorragenden Zustand. Die hohen Raumhöhen, die großzügig geschnittenen Zimmer und der lichtdurchflutete Charakter machen diese Wohnung zu einem stilvollen Zuhause und zu einer echten Rarität.
Raumaufteilung:
- Vorraum
- Abstellraum
- Küche
- Esszimmer
- Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer 1
- Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer 2
- Wohnzimmer mit Gartenzugang
- großer Eigengarten mit Terrasse
- Badezimmer
- Separates WC
Nebenkosten:
Grundbucheintragung: 1,1% d.KP.
Grunderwerbssteuer: 3,5% d.KP.
Maklerprovision: 3% d.KP. + 20% USt.
Kaufvertragshonorar: Kaufvertragshonorar: Durchführung iHv 1 % des Kaufpreises zzgl. Ust. und Barauslagen (HSP Rechtsanwält:innen GmbH, Gonzagagasse 4, 1010 Wien)
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 785.000 bis 875.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.950/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 119,56 Quadratmeter große Altbauwohnung im Erdgeschoss einer gepflegten Jugendstil-Villa in Wien-Gersthof. Das Objekt hebt sich im Markt klar durch mehrere wertrelevante Merkmale ab: klassische Altbauqualitäten mit hohen Räumen und Doppelflügeltüren, ein großzügiger Grundriss mit vier gut nutzbaren Zimmern sowie ein seltener Eigengarten von etwa 70 Quadratmetern mit Terrassenbereich. Die Wohnung ist bestandsfrei und laut Beschreibung in sehr gepflegtem Zustand, ohne dass jedoch eine umfassende Luxus- oder Generalsanierung ausdrücklich belegt wäre.
Die Lage ist innerhalb des 18. Bezirks als sehr gut einzustufen. Gersthof zählt zu den gefragten, grünen Wohnlagen mit ruhigem Villencharakter, guter Nahversorgung und ordentlicher Anbindung an Straßenbahn und Vorortelinie. Diese Mikrolage rechtfertigt einen Wertansatz im oberen Bereich des Bezirks.
Aus den herangezogenen Kaufverträgen ergibt sich ein breites Preisband. Für das vorliegende Objekt sind vor allem die besseren Vergleichsobjekte relevant, da einfache oder schwächere Wohnungen die besondere Qualität dieser Liegenschaft nicht ausreichend widerspiegeln. Unter Berücksichtigung eines Abschlags für die Erdgeschosslage und eines Zuschlags für Garten, Altbaucharme und Villenumfeld ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 6.950 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 831.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 785.000 bis 875.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.