Zwei Zimmer Wohnung mir Altbau-Flair und fortschrittlichster Haustechnik | Top 23
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug im Bauträgerprojekt
- gehobene Ausstattung mit Fischgrätparkett und Marken-Sanitärausstattung
- westseitiger Balkon mit 6,37 m²
- Lift vorhanden
- Klimaanlage, Fußbodenheizung und aktive Wohnraumlüftung
- sehr gute Grün- und Nahversorgungslage in Döbling
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
In der Eduard-Pötzl-Gasse 1, 1190 Wien, entsteht mit LUMA ein Wohnprojekt, das urbanen Komfort und naturnahe Lebensqualität in besonderer Harmonie vereint. LUMA steht für ein Wohnen mit Weitblick - in jeder Hinsicht. Ein Ort, an dem Stadt und Parkanlagen ineinandergreifen. Und wo das Licht zum täglichen Begleiter wird.
Zwischen gewachsenen Strukturen, grünem Vorgartencharme und urbaner Infrastruktur fügt sich LUMA an einem Ort ein, der Rückzug ermöglicht, ohne den Anschluss an das Stadtleben zu verlieren.
Mehrere Parkanlagen prägen das unmittelbare Umfeld: Der Wertheimsteinpark mit seinen jahrhundertealten Baumbeständen und geschwungenen Wegen lädt zum Verweilen ein, der nahe gelegene Setagayapark begeistert als Landschaftsgarten im japanischen Stil mit seinen typischen Teichen und im Frühling mit farbenfrohen Kirschblüten.
Wer es weitläufiger mag, erreicht mit dem Fahrrad in wenigen Minuten den Türkenschanzpark oder die Uferwege entlang des Donaukanals.
Auch die Nahversorgung ist hervorragend, Supermärkte wie Spar oder Billa sind bequem zu Fuß erreichbar. Der nahegelegene Obkirchermarkt bietet mit regionalen Produkten, Delikatessen und saisonalem Flair ein lebendiges Zentrum für Genießer. Ergänzt wird das Angebot durch charmante Cafés, Lokale und kleine Boutiquen, ein Grätzl, das entspannt und dennoch lebendig wirkt.
Ob U-Bahn (U4), Straßenbahn (D und 37), Bus (10A und 39A) oder S-Bahn (Oberdöbling), LUMA ist direkt an die Wiener Innenstadt und an wichtige Knotenpunkte angebunden. So bleibt man stets connected und genießt dennoch eine Qualität, die man jeden Tag spürt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die Einheit Top 23 befindet sich im 3. Stock des Hauses und vereint 66 m² auf 2 Zimmer. Im Mittelpunkt der Wohnung steht der Wohn-Essbereich, dieser bietet nicht nur Zugang zu den beiden Schlafzimmern, sondern grenzt auch an den westseitigen Balkon (6,37 m²) an. Dieser ist auch über das Schlafzimmer betretbar. Dieses verfügt zusätzlich über ein eigenes Badezimmer mit Badewanne, optional kann. Das andere Badezimmer verfügt über eine Dusche. Alle Wohnräume werden mit Fischgrätparkett veredelt, die Nassräume sind mit Feinsteinzeug der Marke Mirage Ceramiche ausgekleidet und mit Markenarmaturen ausgestattet.
Die Wohnung wird über eine wohnungseigene Nano-Wärmepumpe mit Energie versorgt. Die Heizung erfolgt über eine Fußbodenheizung, gekühlt wird die Wohnung mit Split Geräten. Ergänzt wird das System mit einem Warmwasserspeicher, einer aktiven Wohnraumlüftung sowie einer Photovoltaikanlage am Dach. Die Technik von morgen schon heute erleben.
Highlights auf einen Blick:
-2-Zimmer-Wohnung im 3. Stock (83,85 m²)
-Großzügige Wohnküche (40,43 m²) als Herzstück der Wohnung
-Westseitiger Balkon (6,37 m²)
-Raumhöhen bis zu ca. 2,88 m
-Revolutionäres Energiesystem inkl. Nano-Wärmepumpe in jeder Wohnung
-Wohnung der Ausstattungslinie Flora
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 610.000 bis 665.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.150/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 69,72 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung im 3. Stock eines Neubauprojekts in der Eduard-Pötzl-Gasse in Wien-Döbling. Es handelt sich um einen Erstbezug mit westseitigem Balkon, Lift und klar gehobener Ausstattung. Besonders wertrelevant sind das Fischgrätparkett, die Fußbodenheizung, die Klimaanlage, die kontrollierte Wohnraumlüftung sowie das moderne Energiesystem mit wohnungseigener Wärmepumpe und Photovoltaik. Diese Merkmale heben das Objekt deutlich über durchschnittliche Neubauwohnungen hinaus.
Die Lage ist als sehr gut einzustufen. Das Umfeld bietet eine ausgezeichnete Nahversorgung, gute öffentliche Anbindung und mehrere hochwertige Grünräume wie Wertheimsteinpark und Setagayapark in kurzer Gehdistanz. Für Döbling ist dies eine gefragte Wohnlage mit guter Kaufkraft und hoher Wohnqualität.
Für die Wertermittlung wurden vor allem zeitnahe Kaufverträge aus dem unmittelbaren Umfeld herangezogen, insbesondere vergleichbare Erstbezugswohnungen im selben Marktsegment. Daraus ergibt sich ein sachgerechter Quadratmeterpreis von rund 9.150 Euro. Auf dieser Basis schätze ich den Verkehrswert mit 638.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 610.000 bis 665.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt bewusst über dem Bezirksdurchschnitt, was durch Erstbezug, Mikrolage und die hochwertige Ausstattung nachvollziehbar begründet ist.
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.