3 od. 4 Zimmerwohnung mit nordseitiger Freifläche in Döbling nahe U4 | Top 21
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Bauträgerprojekt mit marktüblichem Neubauaufschlag
- hochwertige Ausstattung mit Fischgrätparkett, Markenbädern, Fußbodenheizung und Klimaanlage
- sehr gute Wohnlage in Döbling nahe Parks und guter Infrastruktur
- Lift und barrierefreie Ausführung wertsteigernd
- kleine, aber vorhandene Freifläche
- kein Vermietungsabschlag, da bestandsfrei
Lage
In der Eduard-Pötzl-Gasse 1, 1190 Wien, entsteht mit LUMA ein Wohnprojekt, das urbanen Komfort und naturnahe Lebensqualität in besonderer Harmonie vereint. LUMA steht für ein Wohnen mit Weitblick - in jeder Hinsicht. Ein Ort, an dem Stadt und Parkanlagen ineinandergreifen. Und wo das Licht zum täglichen Begleiter wird.
Zwischen gewachsenen Strukturen, grünem Vorgartencharme und urbaner Infrastruktur fügt sich LUMA an einem Ort ein, der Rückzug ermöglicht, ohne den Anschluss an das Stadtleben zu verlieren.
Mehrere Parkanlagen prägen das unmittelbare Umfeld: Der Wertheimsteinpark mit seinen jahrhundertealten Baumbeständen und geschwungenen Wegen lädt zum Verweilen ein, der nahe gelegene Setagayapark begeistert als Landschaftsgarten im japanischen Stil mit seinen typischen Teichen und im Frühling mit farbenfrohen Kirschblüten.
Wer es weitläufiger mag, erreicht mit dem Fahrrad in wenigen Minuten den Türkenschanzpark oder die Uferwege entlang des Donaukanals.
Auch die Nahversorgung ist hervorragend, Supermärkte wie Spar oder Billa sind bequem zu Fuß erreichbar. Der nahegelegene Obkirchermarkt bietet mit regionalen Produkten, Delikatessen und saisonalem Flair ein lebendiges Zentrum für Genießer. Ergänzt wird das Angebot durch charmante Cafés, Lokale und kleine Boutiquen, ein Grätzl, das entspannt und dennoch lebendig wirkt.
Ob U-Bahn (U4), Straßenbahn (D und 37), Bus (10A und 39A) oder S-Bahn (Oberdöbling), LUMA ist direkt an die Wiener Innenstadt und an wichtige Knotenpunkte angebunden. So bleibt man stets connected und genießt dennoch eine Qualität, die man jeden Tag spürt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Auf 83,85 m² Wohnnutzfläche verteilt sich diese 3 Zimmerwohnung, die durch aufteilen des Wohn-Essbereichs noch um ein Zimmer erweitert werden kann. Die direkt an den über 40 m² großen Wohn-Essbereich angrenzende Freifläche erweitert den Wohnbereich nach außen und flutet diesen mit Sonnenlicht. In allen Wohnräumen wird edles Fischgrätparkett verlegt und verleiht der Wohnung in Zusammenarbeit mit bis zu 2,88 Meter hohen Decken einen ganz eigenen Charme. Die beiden Badezimmer werden mit Feinsteinzeug der Marke Mirage Ceramiche ausgekleidet und mit Markenarmaturen ausgestattet.
Die wohnungseigene Nano-Wärmepumpe versorgt die Wohnung mit Energie und wird durch einen Wasserspeicher sowie eine aktive Wohnraumlüftung ergänzt. Beheizt wird die Einheit über eine zugluftfreie Fußbodenheizung und die Kühlung wird durch ein Split-Gerät gewährleistet.
Highlights auf einen Blick:
-3- oder 4-Zimmer-Wohnung im 3. Stock (83,85 m²)
-Großzügige Wohnküche (40,43 m²) als Herzstück der Wohnung
-Freifläche als angenehmer Außenbezug
-Raumhöhen bis zu ca. 2,88 m
-Revolutionäres Energiesystem inkl. Nano-Wärmepumpe in jeder Wohnung
-Wohnung der Ausstattungslinie Flora
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 630.000 bis 685.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.630/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 86 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss eines neu errichteten Wohnprojekts in Wien-Döbling. Das Objekt ist als Erstbezug einzustufen und weist eine überdurchschnittliche Ausstattung auf: Fischgrätparkett, Fußbodenheizung, Klimaanlage, Lift, barrierefreie Ausführung, zwei Badezimmer sowie ein modernes Energiesystem mit wohnungseigener Wärmepumpe. Die vorhandene Freifläche ist positiv, fällt mit rund 4,68 m² jedoch eher kompakt aus.
Die Lage ist für den Wohnmarkt sehr gut einzuschätzen. Das Umfeld bietet ausgezeichnete Nahversorgung, gute öffentliche Anbindung und einen klaren Grünbezug durch Wertheimsteinpark und Setagayapark. Für Döbling ist dies eine gefragte Wohnlage mit stabiler Nachfrage.
Die Wertermittlung stützt sich auf aktuelle Kaufverträge vergleichbarer Erstbezugswohnungen im näheren Umfeld. Aus diesen Vergleichsdaten ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 7.630 Euro. Damit liegt die Wohnung über dem allgemeinen Bezirksniveau, was durch den Erstbezug, die hochwertige Ausstattung und die gute Mikrolage sachlich begründet ist.
Der geschätzte Marktwert beträgt 658.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 630.000 Euro und 685.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 7.630 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.