Moderne 4-Zimmer-Wohnung in ruhiger Döblinger Grünlage mit Balkon und Autostellplatz
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Ruhige, zurückversetzte Seitengassenlage statt direkt an der Krottenbachstraße
- Grünblick und unmittelbare Parknähe
- Balkon mit 7,8 m² vorhanden
- Gepflegter Bestand, aber keine belegte hochwertige Generalsanierung
- Klimaanlage, Einbauküche, Abstellraum, Kellerabteil, zwei WCs
- 1. Stock ohne nachgewiesenen Liftvorteil oder Hochgeschossprämie
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Lage verbindet die Vorzüge Döblings mit guter Infrastruktur: ruhiges Wohnumfeld, Nahversorgung in der Umgebung, öffentliche Verkehrsanbindung sowie schnelle Erreichbarkeit von Grünflächen und Erholungsgebieten. Besonders die Nähe zu Glanzing, zur Krottenbachstraße, zum Hugo-Wolf-Park, zum Türkenschanzpark sowie zu den bekannten Döblinger Wein- und Grünlagen macht diese Wohngegend attraktiv für Menschen, die Wert auf Lebensqualität, Ruhe und eine gute Wiener Lage legen.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In einer besonders ruhigen Wohnlage des 19. Bezirks erwartet Sie eine großzügige 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 113,20 m² Wohnfläche und ca. 120 m² Nutzfläche. Die Wohnung liegt nicht direkt an der Krottenbachstraße, sondern angenehm zurückversetzt in einer ruhigen Seitengasse. Dadurch verbindet sie die gute Erreichbarkeit und Infrastruktur der Umgebung mit einem spürbar privaten, entspannten Wohngefühl.
Ein besonderes Merkmal ist der Grünblick, der der Wohnung eine angenehme, ruhige Atmosphäre verleiht. Hier wohnt man stadtnah, aber dennoch mit dem Gefühl von Rückzug, Luft und Erholung.
Der Mittelpunkt der Wohnung ist der rund 49,5 m² große Wohnbereich. Er bietet viel Raum für Wohnen, Essen und gemeinsame Zeit – offen, großzügig und dennoch klar strukturierbar. Der angrenzende Balkon erweitert den Wohnraum ins Freie und schafft einen angenehmen privaten Außenbereich mit Blick ins Grüne.
Die drei Schlafzimmer bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten: als Familienwohnung, für Wohnen und Arbeiten, als Gästezimmer oder als ruhige Rückzugsräume. Die separate Küche ist praktisch angelegt und vom Wohnbereich getrennt. Badezimmer, zwei separate WCs, Abstellraum und Kellerabteil sorgen für Komfort und Alltagstauglichkeit.
Die Lage verbindet die Vorzüge Döblings mit guter Infrastruktur: ruhiges Wohnumfeld, Nahversorgung in der Umgebung, öffentliche Verkehrsanbindung sowie schnelle Erreichbarkeit von Grünflächen und Erholungsgebieten. Besonders die Nähe zu Glanzing, zur Krottenbachstraße, zum Hugo-Wolf-Park, zum Türkenschanzpark sowie zu den bekannten Döblinger Wein- und Grünlagen macht diese Wohngegend attraktiv für Menschen, die Wert auf Lebensqualität, Ruhe und eine gute Wiener Lage legen.
Der Energieausweis wurde bereits bei der Eigentümerseite eingefordert und wird nach Vorliegen entsprechend nachgereicht.
Eine Wohnung mit viel Raum, guter Aufteilung, Balkon, Grünblick und jener ruhigen Döblinger Wohnqualität, die selten geworden ist.
Montaliche Kosten :
Die derzeitige monatliche Gesamtvorschreibung beträgt laut aktueller Dauerrechnung ab März 2026 insgesamt 673,01 € und setzt sich wie folgt zusammen:
- Betriebskosten/Parkplatz: 253,26 € brutto
- Heizkosten: 225,40 € brutto
- Reparaturrücklage: 194,35 €
Die Reparaturrücklage ist somit monatlich zu bezahlen und bereits im genannten Gesamtbetrag von 673,01 € enthalten. Sie wird nicht zusätzlich zu diesem Betrag verrechnet.
Die Rücklage dient zur Finanzierung zukünftiger Erhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.
Laut den vorliegenden Unterlagen zahlen sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam jährlich insgesamt 20.000 € in die Reparaturrücklage ein. Der zuletzt in den Unterlagen ausgewiesene Rücklagenstand betrug zum 31. Dezember 2022 insgesamt 152.233,98 €.
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 670.000 bis 750.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.300/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 113,2 Quadratmetern Wohnfläche im 19. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt liegt im 1. Stock eines Neubaus aus etwa 1970 und bietet einen großen Wohnbereich, drei weitere Zimmer, einen Balkon mit Grünblick, eine separate Küche, zwei WCs, Abstellraum, Kellerabteil sowie eine Klimaanlage. Besonders positiv ist die ruhige, von der Hauptstraße zurückversetzte Lage in einer Seitengasse, die in Döbling einen klaren Wohnwert darstellt.
Die Lage ist insgesamt als sehr gut einzustufen: Nahversorgung, Schulen und Grünflächen sind in kurzer Distanz vorhanden, insbesondere die Nähe zu Hugo-Wolf-Park, Türkenschanzpark und den Döblinger Grünlagen wirkt wertsteigernd. Die öffentliche Anbindung ist solide, wenn auch nicht auf innerstädtischem Spitzenniveau.
Für die Wertermittlung wurden vergleichbare Kaufverträge aus dem näheren Umfeld herangezogen. Dabei wurden Ausreißer nach unten und oben nur eingeschränkt berücksichtigt. Im Ergebnis erscheint für diese Wohnung ein Quadratmeterpreis von rund 6.300 Euro marktgerecht. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 713.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 670.000 bis 750.000 Euro. Der Wert liegt damit im oberen Bereich des üblichen Bestandsmarktes in Döbling, was durch die ruhige Grünlage, den Balkon und die gute Nutzbarkeit der Wohnung begründet ist.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.