Erdgeschosswohnung mit 185 m² Garten | 4 Zimmer | Lebensqualität pur in Sievering
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- 185 m² Eigengarten als seltener und stark wertrelevanter Zusatznutzen
- Zwei Terrassen mit zusammen rund 17 m²
- Gefragte Grünruhelage in Sievering/Döbling
- Neuwertiger Zustand laut Inserat
- Klimaanlagen in mehreren Räumen
- Lift vorhanden
- Garage nur optional um 27.500 EUR, daher nicht im Schätzwert enthalten
- Erdgeschosslage ist durch Garten kompensiert, aber nicht voll premium wie höher gelegene Einheiten mit Fernblick
Lage
Die zum Verkauf stehende Liegenschaft befindet sich in Döbling, dem 19. Wiener Gemeindebezirk nahe der Krottenbachstraße. Trotz der schönen Grünruhelage ist auch eine gute öffentliche Anbindung gegeben. Die Buslinien 39A bietet eine direkte Verbindung zu der Straßenbahnlinie 38, dem Bahnhof "Oberdöbling" sowie zu der U-Bahnstation U4 Heiligenstadt. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie eine Apotheke und Ärzte befinden sich in der Umgebung.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Erdgeschosswohnung mit 185 m² Garten | 4 Zimmer | Lebensqualität pur in Sievering
"Draussen in Sievering blüht schon der Flieder. Merkst du's, spürst du's, hast du's g'seh'n. ..." so sang schon Peter Alexander über diesen Ort voller Wiener Geschichte. Die Lebensqualität die Sie sich immer schon wünschten findet hier seine Heimat.
Das Juwel der Anlage ist diese rund 104 m² große Erdgeschosswohnung mit eigenem Garten. Ein großzügiger Garten mit 185 m² sowie zwei Terrassen mit zusammen ca. 17 m² sorgen für großzügige Freiflächen im Ausmaß von insgesamt ca. 200 m².
Bereits der Vorraum erschließt die wichtigsten Bereiche der Wohnung. Hier liegt das Badezimmer mit Badewanne und Doppelwaschbecken, direkt daneben das separat angelegte WC. Ebenfalls vom Vorraum aus erreicht man das großzügige Wohnzimmer mit ca. 22 m², das über eine Durchreiche mit dem Esszimmer verbunden ist und so einen offenen Sichtbezug zwischen den beiden Räumen schafft. Vom Vorraum gelangt man zudem in das erste Schlafzimmer.
Weiter geht es zu einem Raum mit Dusche und Waschbecken. Gegenüber liegt die Küche, die als eigenständiger Raum gestaltet ist. Neben Duschraum und Küche befindet sich das zweite Schlafzimmer. Eine geschwungene, abgerundete Wandkonstruktion mit eingelassenen Holzstufen führt hinunter in das tiefer liegende Esszimmer. Von der Küche aus gelangt man direkt auf die erste Terrasse. Wenige Stufen tiefer liegt die zweite Terrasse, die auch vom Esszimmer aus begehbar ist und von der ein Weg hinunter in den Garten führt. Mehrere Räume der Wohnung verfügen zudem über eine Klimaanlage.
Ein Stellplätz in der hauseigenen Garage kann um 27.500 € erworben werden.
Es stehen mehrere Wohnungen an dieser Adresse zum Verkauf. Bei Interesse können diese ebenfalls besichtigt werden.
Raumaufteilung:
- Vorraum
- Wohnzimmer
- Esszimmer
- Küche
- Terrasse 1
- Terrasse 2
- Schlafzimmer 1
- Schlafzimmer 2
- Badezimmer
- Duschzimmer
- separates WC
- Garten
Nebenkosten
- Grundbucheintragung: 1,1 % d. KP.
- Grunderwerbssteuer: 3,5 % d. KP.
- Maklerprovision: 3 % d. KP. + 20 % USt.
- Kaufvertragshonorar: 1,2 % zzgl. Barauslagen und USt. | Die Errichtung und Durchführung des Kaufvertrages erfolgt durch die Kanzlei Tiefenthaler Gnesda Rechtsanwälte GmbH.
Zu beachten: Möblierte Fotos sind KI gestaged!
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 635.000 bis 705.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.450/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neuwertige Eigentumswohnung im Erdgeschoss in Wien-Sievering mit rund 104 m² Wohnfläche. Besonders wertprägend sind der außergewöhnlich große Eigengarten mit etwa 185 m² sowie zwei Terrassen mit zusammen rund 17 m². Damit bietet das Objekt eine für den 19. Bezirk sehr gefragte Kombination aus Wohnfläche und großzügigen privaten Freiflächen. Die Ausstattung mit Parkett, Lift, separatem Gäste-WC, zusätzlichem Duschraum und Klimaanlagen in mehreren Räumen spricht für ein überdurchschnittlich gutes Wohnniveau. Der Garagenplatz ist laut Beschreibung nicht im Kaufpreis enthalten und wurde daher nicht eingerechnet.
Die Lage in Sievering ist als gute bis sehr gute Wohnlage einzustufen. Sie ist ruhig, grün und kaufkraftstark, mit solider öffentlicher Anbindung über Bus und guter Erreichbarkeit der Infrastruktur des täglichen Bedarfs. Im Marktvergleich ist diese Mikrolage im 19. Bezirk klar positiv zu bewerten.
Aus den am besten vergleichbaren Kaufverträgen im nahen Umfeld ergibt sich für dieses Objekt ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 6.450 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 671.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 635.000 bis 705.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt innerhalb des für den Bezirk plausiblen oberen Marktbereichs und ist durch Garten, Terrassen und Lage sachlich begründet.
Ausstattung und Eigenschaften
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Mag. Marlene Rokietowski
Kuhn Immobilien GmbH
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