Luftiges Dachgeschoss-Refugium: Atemberaubende 2-Zimmer-Wohnung mit beeindruckender Freifläche
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträgersegment
- Dachgeschosswohnung mit großer Terrasse von rund 24,7 m²
- Nähe Alte Donau mit überdurchschnittlichem Freizeit- und Lagewert
- Hochwertige Ausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, elektrischem Sonnenschutz und WK2-Sicherheitstür
- Barrierefrei und Lift vorhanden
- Kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem m²-Preis
- Baurechtsgrund mit laufendem Baurechtszins als wertdämpfender Faktor
- Kein Stellplatz ausgewiesen
Lage
Exklusive Wohnlage an der Alten Donau: Naturverbundenheit trifft auf perfekte Infrastruktur!
Diese Wohnung in der Donaustadt bietet eine herausragende Lebensqualität an einem privilegierten Standort: Sie wohnen unmittelbar an der Alten Donau. Diese einzigartige Lage vereint die Ruhe und den Freizeitwert der Natur mit den Annehmlichkeiten einer erstklassigen urbanen Infrastruktur.
Direkte Erholung und Freizeitwert
Ihr neues Zuhause liegt in unmittelbarer Nähe zur Alten Donau, die Sie in nur etwa 5 Gehminuten erreichen. Die Nähe ermöglicht Ihnen, Schwimmen, Bootsfahrten und Spaziergänge jederzeit spontan zu genießen. Die umliegenden Wasserflächen und Naherholungsgebiete wie die Donauinsel und der Donaupark bieten vielfältige Möglichkeiten für Sport und Entspannung.
Für Unterhaltung ist ebenfalls gesorgt: Das Cineplexx Kino sowie das vielseitige Donauzentrum mit seinen Einzelhandels- und Gastronomieangeboten sind fußläufig schnell erreichbar.
Optimale Nahversorgung und Dienstleistungen
Die umfassende Nahversorgung im Quartier gewährleistet höchsten Komfort im Alltag. Alle wichtigen Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in wenigen Gehminuten erreichbar, darunter diverse Bäcker, eine große Auswahl an Supermärkten (z.B. Hofer, Penny, Billa) und Drogerien.
Die medizinische Versorgung ist durch ein Ärztezentrum, eines der führenden Diagnostik-Labore Österreichs sowie Allgemein- und Fachärzte, Zahnärzte und mehrere Apotheken in unmittelbarer Nähe bestens gewährleistet.
Auch für Familien ist die Lage ideal: Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen (von der Volksschule bis zur Höheren Schule) und die Veterinärmedizinische Universität befinden sich im nahen Umfeld.
Perfekte Verkehrsanbindung
Trotz der naturnahen und ruhigen Lage ist die Anbindung an das Verkehrsnetz exzellent, was maximale Flexibilität garantiert:
Öffentlicher Verkehr: Die Anbindung an die U1 (Nähe Kagran), die Straßenbahn (Linie 25) und Busse ermöglicht es Ihnen, die Wiener Innenstadt in nur rund 12 Minuten zu erreichen.
Direktverbindung Flughafen: Die komfortable Verbindung über den Vienna Airport Lines Bus sorgt dafür, dass Sie den Flughafen Wien Schwechat in nur ca. 40 Minuten direkt erreichen.
Diese Wohnung an der Alten Donau ist somit der ideale Lebensmittelpunkt für alle, die eine hervorragende Infrastruktur, kurze Wege zur Arbeit oder in die Innenstadt sowie einen exklusiven Freizeitwert direkt am Wasser suchen.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
This exclusive 48 m², two-room penthouse apartment offers an unparalleled living experience above the rooftops of Kaisermühlen. A generous 25 m² terrace invites you to unwind at the end of the day and enjoy the sunset over the skyline. Your new home features high-quality fittings, including a WK2 security door and electric sunshades. The barrier-free design ensures maximum comfort at every stage of life.
The purchase is secured on the reliable 100-year building leasehold of Stift Klosterneuburg, providing long-term stability and a value-retaining investment.
Beschreibung
Diese exklusive 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung auf 48 m² bietet ein unvergleichliches Wohnerlebnis über den Dächern von Kaisermühlen. Eine großzügige 25 m² große Terrasse lädt dazu ein, den Tag entspannt ausklingen zu lassen und den Sonnenuntergang über der Skyline zu genießen. Ihr neues Zuhause überzeugt mit hochwertiger Ausstattung, inklusive WK2-Sicherheitstür und elektrischem Sonnenschutz. Die barrierefreie Gestaltung sorgt für höchsten Komfort in jeder Lebensphase.
Der Erwerb erfolgt auf dem sicheren Baurechtsgrund des Stifts Klosterneuburg mit einer Laufzeit von 100 Jahren, was Ihnen langfristige Stabilität und eine wertbeständige Investition garantiert.
Vorsorge (Netto) Schlüsselfertig: 413.000 Euro
MONATLICHE KOSTEN IM ÜBERBLICK (TOP 2.7)
Mit einer Wohnnutzfläche von ca. 47,82 m² teilen sich die monatlichen fixen laufenden Kosten wie folgt auf:
• Betriebskosten (Netto): € 204,66
• Baurechtzins (Netto): € 183,72
• Reparaturrücklage: € 16,20
• Gesetzliche USt. (10% auf BK): € 20,47
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Gesamtvorschreibung monatlich (BRUTTO): € 425,04
Hinweis zu den Verbrauchskosten: Kosten für Versicherung, Heizung, Strom und Internet sind variabel und werden direkt nach individuellem Verbrauch abgerechnet.
Rechtlicher Hinweis: Die Betriebskosten und der Baurechtzins basieren auf den vorläufigen Nutzwerten vom 04.09.2025 (Basis Einschätzung Hausverwaltung HV24 vom 13.12.2022) und dem Baurechtsvertrag (Stift 3400). Änderungen und Vorbehalt vorbehalten.
Rechtliche Hinweise:
Ebenfalls weisen wir Sie darauf hin, dass ein wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Immobilien Firma KLASAN & Partner Immobilien GmbH & Co KG und der Firma Spörk und Partner Immobilien GmbH.
Bitte beachten Sie, dass wir in dieser Angelegenheit als Doppelmakler tätig sind.
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Erwerb einer Immobilie fallen die folgenden Nebenkosten an:
Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises
Kaufvertragskosten: 1.5 % zzgl. 20 % MwSt. sowie Barauslagen
Maklerprovision: 3 % zzgl. 20 % MwSt.
Für Rückfragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Weitere Informationen sowie ein Kurzvideo der Immobilie finden Sie auf unserer Website: www.klasanimmobilien.at
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 330.000 bis 370.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.350/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neu errichtete Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Wien-Donaustadt mit 47,82 Quadratmetern Wohnfläche, rund 24,69 Quadratmetern Terrasse und Kellerabteil. Das Objekt befindet sich im Erstbezug und verfügt über eine für dieses Segment überdurchschnittliche Ausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Lift, barrierefreier Ausführung, elektrischem Sonnenschutz und Sicherheitstür. Besonders wertrelevant sind die große Freifläche und die Lage nahe der Alten Donau mit hohem Freizeitwert.
Die Lage ist innerhalb des 22. Bezirks als gut bis sehr gut einzustufen. Öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten und soziale Infrastruktur sind gut erreichbar; zusätzlich wirkt die Nähe zu Wasser- und Grünräumen klar wertsteigernd. Auf Basis der vorliegenden Kaufverträge aus dem unmittelbaren Umfeld, vor allem von vergleichbaren Erstbezugswohnungen ähnlicher Größe, ergibt sich ein Marktpreisniveau oberhalb des algorithmischen Mittelwerts. Ausschlaggebend dafür sind Dachgeschosslage, Terrasse und Mikrolage. Dämpfend wirkt hingegen, dass der Erwerb auf Baurechtsgrund erfolgt und kein Stellplatz ausgewiesen ist.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 351.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 330.000 bis 370.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 7.350 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.