Generalsanierter Altbau-Erstbezug in Stadlau: Top 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 54 m² Eigengarten im Innenhof!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Generalsanierter Altbau-Erstbezug
- Großer Eigengarten im ruhigen Innenhof
- Hochwertige Innenausstattung mit Echtholzparkett und Marmor-Optik
- Sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung für den Standort
- Praktischer 3-Zimmer-Grundriss mit Abstellraum und separatem WC
- Bestandsfrei und sofort marktgängig
- Altbaucharme in Verbindung mit modernem Wohnkomfort
Lage
Das generalsanierte Wohnprojekt liegt im gewachsenen Ortskern von Stadlau – einem Grätzl, das ruhiges Wohnen im Grünen mit exzellenter städtischer Infrastruktur verbindet:
• Öffentlicher Verkehr: Der Knotenpunkt Bahnhof Stadlau (U2, S-Bahn-Linien S80 u.a.) sowie umliegende Straßenbahn- und Buslinien befinden sich in bequemer, kurzer Gehdistanz.
Die Wiener Innenstadt (Stephansplatz / Praterstern) ist somit schnell und auf direktem Weg erreichbar.
• Individualverkehr: Ausgezeichnete Anbindung an das überregionale Straßennetz über die Südosttangente (A23) und die Donauuferautobahn (A22).
• Nahversorgung & Medizin: Sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs (Supermärkte, Bäckereien), Apotheken sowie die Klinik Donaustadt (Donauspital) liegen im unmittelbaren Umkreis.
• Bildung & Betreuung: Kindergärten, Volksschulen und weiterführende Schulformen befinden sich nahegelegen direkt im Grätzl.
• Freizeit & Natur: Die beliebten Wiener Naherholungsgebiete Alte Donau, Hirschstetten und die Donauinsel liegen nur wenige Minuten entfernt und bieten vielfältige Sport- und Entspannungsmöglichkeiten im Grünen.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In ruhiger Lage des 22. Wiener Gemeindebezirks erwartet Sie ein wunderschön generalsaniertes Wohnprojekt, das klassischen Altbaucharme perfekt mit modernstem Wohnkomfort verbindet.
Diese ca. 66,5 m² große 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss begeistert durch ihren durchdachten Grundriss, edles Echtholz-Parkett und ein luxuriöses Badezimmer im Marmor-Design. Das besondere Highlight: Ein ca. 54,5 m² großer Eigengarten im ruhigen Innenhof, der dieser Wohnung als Zubehör fest zugeteilt ist – Ihre persönliche grüne Oase mitten in Stadlau!
Die Highlights auf einen Blick:
- Generalsanierter Erstbezug in einem gepflegten Stilaltbau
- Traumhafter Eigengarten (ca. 54,5 m²) zur alleinigen Nutzung im ruhigen Innenhof
- Perfekte Raumaufteilung: Großzügige Wohnküche (ca. 24,5 m²) plus 2 separat begehbare Zimmer
- Edle Ausstattung: Hochwertiger Eichen-Vollholzparkett & elegante Großformat-Fliesen
- Luxus-Badezimmer: Bodengleiche Walk-In-Dusche, Fenster und modernes Design
- Komfortable Nebenräume: Praktischer Abstellraum, separates WC und zentraler Vorraum
Für ein ausführliches Exposé mit detaillierter Beschreibung, Grundriss und Unterlagen freuen wir uns auf Ihre Anfrage mit vollständigen Kontaktdaten (Name, Postanschrift, Telefonnummer).
Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!
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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 333.000 bis 365.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.250/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung ist eine rund 66,46 m² große 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines generalsanierten Altbaus in Stadlau. Besonders wertrelevant sind der Erstbezugszustand nach Sanierung, die hochwertige Ausstattung mit Echtholzparkett, großformatigen Fliesen und modernem Bad sowie der außergewöhnlich große, der Wohnung exklusiv zugeordnete Eigengarten mit etwa 54,5 m² im ruhigen Innenhof. Diese Freifläche hebt das Objekt im lokalen Markt deutlich positiv hervor.
Die Lage ist für den 22. Bezirk als sehr gut einzustufen. Die Anbindung an U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bus ist komfortabel, gleichzeitig sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung und Naherholungsräume rasch erreichbar. Damit verbindet die Wohnung gute Alltagstauglichkeit mit hoher Wohnqualität.
Für die Wertermittlung wurden zahlreiche aktuelle Kaufverträge aus dem nahen Umfeld herangezogen, die hinsichtlich Größe, Vermarktungssegment und Nutzungsstatus gut vergleichbar sind. Der Vergleichspool zeigt ein stabiles Preisniveau. Gegenüber dem rechnerischen Mittel ist hier ein Zuschlag sachgerecht, weil Garten, Innenhoflage und Ausstattungsstandard überdurchschnittlich sind.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 349.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 333.000 bis 365.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 5.250 Euro je m² Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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Marie-Christine Winterstein
Seifert Maxian Partner Immobilientreuhand GmbH & Co KG
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