ruhige 4 Zimmer, 2 Dacherrassen, 115m² zum Superpreis
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Dachgeschosswohnung mit 2 Terrassen und Freiflächenvorteil
- Garagenplatz im Kaufpreis inkludiert
- Große Wohnfläche von 115 m², daher tendenziell niedrigerer m²-Preis als bei kleineren Wohnungen
- Bestandsobjekt Baujahr 1993, kein Erstbezugs- oder Neubaupremium
- Solide Standardausstattung mit Einbauküche, Parkett und Badewanne
- Periphere Mikrolage mit schwacher ÖPNV-Anbindung
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Diese charmante Dachgeschosswohnung im 22. Bezirk von Wien bietet eine ideale Lage für Familien und Berufstätige. In unmittelbarer Nähe finden Sie alles, was das Herz begehrt: Ärzte, Apotheken und Schulen sorgen für eine hervorragende Nahversorgung. Supermärkte und eine Bäckerei sind schnell erreichbar, während ein Einkaufszentrum für vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sorgt. Zudem garantieren die nahegelegene Polizei und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel Sicherheit und Komfort. Genießen Sie das urbanen Leben in dieser lebendigen Umgebung!
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Willkommen in Ihrem neuen Zuhause im begehrten 22. Wiener Gemeindebezirk! Diese großzügige Dachgeschosswohnung bietet auf 115 m² Wohnfläche ein perfektes Zusammenspiel aus Komfort, Stil und Funktionalität. Mit insgesamt 4 Zimmern eignet sich diese Immobilie ideal für Familien, Paare oder alle, die Wert auf großzügigen Raum und ein angenehmes Wohnambiente legen.
Mit einer großzügigen Fläche von 115 m² und einem durchdachten Grundriss steht Ihnen hier viel Raum zur Verfügung. Die Wohnung erstreckt sich über vier lichtdurchflutete Zimmer, die Ihnen die Freiheit geben, Ihre Wohnträume zu verwirklichen. Egal, ob Sie ein gemütliches Zuhause für Ihre Familie suchen oder einen repräsentativen Raum für Ihre beruflichen Aktivitäten – hier finden Sie die perfekte Balance.
Die beiden großzügigen Terrassen laden dazu ein, die frische Luft und die Aussicht über die Dächer Wiens zu genießen. Ob beim Entspannen nach einem langen Tag oder beim Feiern mit Freunden – diese Außenbereiche erweitern Ihren Wohnraum und bieten Ihnen einen Rückzugsort im Freien.
Die moderne Einbauküche ist nicht nur funktional, sondern auch ein echter Blickfang, während das Badezimmer mit einer komfortablen Badewanne zum Entspannen einlädt. Die getrennten Toiletten bieten zusätzlichen Komfort für Sie und Ihre Gäste.
Die Lage dieser Wohnung könnte nicht besser sein. Mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung durch die nahegelegenen Buslinien sind Sie bestens mit dem Stadtzentrum und den umliegenden Bezirken verbunden. In unmittelbarer Nähe finden Sie alles, was Sie für den täglichen Bedarf benötigen: Ärzte, Apotheken, Schulen, Supermärkte, eine Bäckerei und ein Einkaufszentrum – hier ist für jeden etwas dabei.
Und das Beste: Der Kaufpreis von 399.000 € macht diese Wohnung zu einer attraktiven Investition in Ihre Zukunft.
Die Rücklage sind 1,05/NW =122,85
Die Betriebskosten incl Verwaltung belaufen sich auf 298,- €
Heizkosten je nach Bedarf ca. 74,39- €
Warmwasser je nach Bedarf ca 50,40- €
Alles Stand 2026
Rücklagen des Hauses sind ca.640.000,-Stand 2025
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 440.000 bis 490.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.050/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 4-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit rund 115 m² Wohnfläche in Wien-Eßling. Das Objekt bietet zwei Terrassen mit zusammen etwa 12 m², einen im Kaufpreis enthaltenen Garagenplatz sowie einen für Familien gut nutzbaren Grundriss. Die Ausstattung ist als solide einzustufen: Einbauküche, Parkett, Fliesen und Badewanne sind vorhanden, Hinweise auf eine besonders hochwertige oder kürzlich umfassend sanierte Ausführung ergeben sich aus dem Inserat jedoch nicht. Positiv ist die Dachgeschosslage mit Freiflächen, weniger stark ist hingegen die öffentliche Verkehrsanbindung der Mikrolage.
Für die Wertermittlung wurden vor allem nahegelegene und größenähnliche Kaufverträge herangezogen. Besonders relevant war ein Vergleichsobjekt mit identischer Fläche und gleichem Wohnungstyp in unmittelbarer Umgebung. Kleinere Wohnungen im Umfeld erzielen zwar teils deutlich höhere Quadratmeterpreise, sind wegen des üblichen Größeneffekts aber nur eingeschränkt vergleichbar. Unter Berücksichtigung von Terrassen und Garage einerseits sowie der eher peripheren Lage andererseits ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 4.050 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 466.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 440.000 bis 490.000 Euro. Das entspricht einem marktgerechten Niveau für eine große Bestandswohnung dieses Typs im 22. Bezirk.
Ausstattung und Eigenschaften
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Mag. Thilo Börner
Börner Ihr Hausmakler GmbH
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.