Was ist ein Grundbuchauszug?

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Jeder Grundbuchauszug aus dem Hauptbuch folgt grundsätzlich demselben Schema und enthält klar strukturierte Informationen. Als Abtrennsymbol zwischen den einzelnen Abschnitten werden Sterne („ * “ ) verwendet. Der Aufbau sieht folgendermaßen aus:

Je nach Bedarf kann ein Komplettauszug oder ein Teilauszug / eingeschränkter Auszug abgefragt werden. Der Komplettauszug beinhaltet den gesamten Grundbuchkörper. Die Abfrage umfasst daher sämtliche Abschnitte. Beim Teilauszug wird auf den relevanten Abschnitt (Plombe / Aufschrift, A-Blatt, B-Blatt, oder C-Blatt) eingegrenzt. Bei einem eingeschränkten Auszug besteht die Möglichkeit, auf eine oder mehrere Laufnummern sowie Personen (Namen) einzuschränken.

Bei einem Komplettauszug werden die Abschnitte auch dann mit den Sternsymbolen abgegrenzt, wenn es keine Eintragungen in einem Abschnitt gibt. Dadurch ist ersichtlich, dass es sich um einen Komplettauszug und keinen Teilauszug handelt.

Die einzelnen Blätter (A2-, B- und C-Blatt) folgen einer bestimmten Ordnung. Jedem Eintrag wird eine laufende Nummer (LNR) zugeteilt. Gibt es mehrere Eintragungen, Vor- oder Anmerkungen zu einer Eintragung, so erfolgt die Sortierung der nächsten Listenebene nach Kleinbuchstaben. Die A2-, B- bzw. C-LNR steht ganz links. Anschließend beginnt der Eintrag. Im B-Blatt steht zunächst der (Mit-)Eigentumsanteil, im C-Blatt der Verweis auf welchen Anteil bzw. welche Anteile sich der Eintrag bezieht.

Diese Ordnung bleibt in der Regel auch dann erhalten, wenn eine Eintragung gelöscht wird. Das bedeutet, dass die dazugehörige laufende Nummer nicht neu vergeben wird. Einzelne Ausnahmen dieser Regel gibt es jedoch.

In der „Kopfzeile“ finden sich relevante Informationen, mit denen ein Grundbuchauszug zugeordnet werden kann. Dazu zählen:

Wird kein Komplettauszug aus dem Grundbuch abgefragt (wenn beispielsweise nur das B-Blatt abgefragt wird), wird im Kopfbereich darauf hingewiesen, dass ein eingeschränkter Auszug vorliegt und worauf der Auszug eingeschränkt wurde.

In der Aufschrift steht die letzte Tagebuchzahl (TZ). Diese gibt an, wann die jeweils letzte Eintragung in der Grundbucheinlage durchgeführt wurde. So lässt sich leicht nachvollziehen, ob sich im Vergleich zu älteren Grundbuchauszügen etwas geändert hat.

Gibt es Grundbuchgesuche zu einer Liegenschaft, die noch in Arbeit (also noch nicht verbüchert) sind, wird hier eine sogenannte (vorläufige) Plombe angegeben. Damit ist die Tagebuchzahl des offenen Gesuchs gemeint. Ist eine Plombe in der Aufschrift angeführt, wird sich am aktuellen Grundbuchstand etwas verändern, das heißt, man kann sich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Einlage nicht mehr verlassen. Welche Grundbuchgesuche gestellt wurden, kann im Tagebuch (Verzeichnis der eingelangten Eingaben) mithilfe einer Registerabfrage gesehen werden.

Des Weiteren finden sich hier Hinweise auf besondere rechtliche Umstände rund um die Liegenschaft, wie z. B. ob es sich um Wohnungseigentum oder ein öffentliches Gut handelt oder ob ein Baurecht begründet wurde.

Hat eine Liegenschaft einen Hausnamen als Kennzeichnung, wie z. B. „Gruberhof“ oder „Haus zur steinernen Glocke“, kann dieser ebenfalls in der Aufschrift vermerkt sein. Der sogenannte „Vulgoname“ ist der Hofname eines Bauernhofes, unter dem dieser (allgemein in der Ortschaft) bekannt ist.

Im A1-Blatt sind alle Grundstücke aufgelistet, die zu einer Liegenschaft gehören. Folgende Informationen sind im Grundbuchauszug ersichtlich:

Im A2-Blatt sind Rechte, Pflichten und Beschränkungen eingetragen, die gegen die EigentümerInnen einer Liegenschaft wirksam sind. Dazu zählen unter anderem das Wegerecht oder auch das Recht auf Mitbenützung eines Spielplatzes, der sich auf einer Nachbarliegenschaft befindet. Weitere Beispiele sind:

Im B-Blatt sind die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Jeder (Mit-)Eigentumsanteil erhält eine eigene laufende Nummer und es werden die entsprechenden EigentümerInnen vermerkt. Zu jedem Anteil gibt es außerdem zusätzliche Eintragungen mit Kleinbuchstaben, die Auskunft über weitere Details geben. Ein gängiges Beispiel dafür ist die Information über den Eigentumserwerbstitel – also mitunter die Information, dass das Eigentum über einen Kaufvertrag erworben wurde. Die Eigentumsanteile behalten ihre zugewiesene laufende Nummer auch dann, wenn es einen Eigentümerwechsel gibt. Sie ändert sich nur, wenn sich die Größe der Anteile ändert (z. B. wenn nur ein Teil der Anteile verkauft wird oder wenn ein Gebäude parifiziert wird).

Das C-Blatt beinhaltet alles, was eine Liegenschaft selbst oder das Eigentum an der Liegenschaft „belastet“ sowie weitere Rechtstatsachen. Die im C-Blatt eingetragenen Rechte und Belastungen können entweder auf die gesamte Liegenschaft oder auch nur einen bestimmten Anteil zutreffen. Geht es nur um einen konkreten Anteil, ist im C-Blatt ein Hinweis auf die entsprechende laufende Nummer im B-Blatt eingetragen. Die Reihenfolge der Eintragungen im C-Blatt beschreibt auch die Rangordnung eben dieser Eintragungen. Diese Liste bleibt auch bei einer Vorrangseinräumung bestehen. Die entsprechende Information wird bei der jeweiligen Eintragung mittels Kleinbuchstaben vermerkt.

Unter dem C-Blatt befindet sich ein weiterer Abschnitt mit relevanten Hinweise. Am häufigsten findet man hier die Information, dass sämtliche Beträge ohne Währungszeichen in Schilling (ATS) angegeben sind. Ein weiterer wichtiger Hinweis ist, dass bis zu einem bestimmten Stichtag ein anderes Bezirksgericht zuständig war. Dies kann etwa in Folge von Änderungen der Zuständigkeit von Bezirksgerichten (beispielsweise durch Zusammenlegungen von Gerichtssprengel oder Neuaufteilungen) der Fall sein.

Am Ende der letzten Seite des Grundbuchauszugs findet sich der Hinweis, dass die Abfrage aus dem Grundbuch erfolgt ist sowie Datums- und Zeitstempel der Abfrage.

Auf einer separaten Seite am Ende eines Grundbuchauszugs befindet sich die Amtssignatur. Das ist die digitale Unterschrift einer Behörde auf einem Behördenschriftstücken. Es handelt sich dabei um eine elektronische Signatur beziehungsweise ein fortgeschrittenes elektronisches Siegel. Dieses soll nachweisen, dass das Dokument von einer Behörde stammt, welche Behörde das Dokument ausgestellt hat und wann das Dokument ausgestellt wurde. Das Aussehen und der Umfang einer solchen Amtssignatur ist in einer eigenen Rechtsvorschrift definiert. Eine Amtssignatur muss folgende Merkmale enthalten:

Für einen Grundbuchauszug sowie Auszüge aus den Hilfsverzeichnissen werden oft Pauschalen verrechnet. Anfordern kann man einen Grundbuchauszug bei den zuständigen Bezirksgerichten, über NotarInnen und RechtsanwältInnen, oder auch online über eine autorisierte Verrechnungsstelle (wie z. B. lexunited). EndkonsumentInnen können beispielsweise über checkimmo.com eine Grundbuchabfrage tätigen.

In einen Grundbuchauszug werden hin und wieder Abkürzungen verwendet. Folgende Worte und ihre Kürzel sollte man kennen, um einen Grundbuchauszug lesen zu können: