Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch folgt einem bestimmten Aufbau – es besteht aus dem Hauptbuch, der Urkundensammlung und diversen Hilfsverzeichnissen. Zu jedem Hauptbuch gibt es außerdem ein rechtlich gleichgestelltes Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (Löschungsverzeichnis). Den Grundbuchaufbau zu kennen ist wichtig, um beispielsweise einen Grundbuchauszug korrekt lesen und verstehen zu können. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das Grundbuch aufgebaut ist und was alles im Grundbuch steht.

IMMOunited Ratgeber: Wie ist das Grundbuch aufgebaut? Das Österreichische Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch, diversen Hilfsverzeichnissen, der Urkundensammlung und einem rechtlich gleichgestellten Löschungsverzeichnis.

Das Hauptbuch

Das Hauptbuch ist, wie der Name schon sagt, das Kernstück des Grundbuchs, in dem alle Eintragungen ersichtlich sind. Eintragungen beziehen sich auf sogenannte Liegenschaften. Liegenschaften können einzelne, aber auch mehrere Grundstücke sein, die zu einer Einheit zusammengehören. Ob eine Liegenschaft oder einzelne Grundstücke darin bebaut oder unbebaut sind, ist für deren Eigenschaft als Liegenschaft nicht von Bedeutung.

Für jede Liegenschaft besteht im Grundbuch eine Einlage, die nach Katastralgemeinde geordnet ist und mit einer Einlagezahl (kurz EZ) gekennzeichnet wird. Alle Grundbuchseinlagen einer Katastralgemeinde bilden zusammen das Hauptbuch eben jener Katastralgemeinde. Zu jedem dieser Hauptbücher gibt es eine Grundbuchsmappe, die die Lage der Liegenschaft veranschaulicht.

Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei Teilen bzw. „Blättern“: Dem A-, B- und C-Blatt.

Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Das A-Blatt ist in zwei Teile unterteilt:

Das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Im B-Blatt finden sich Informationen über die EigentümerInnen der betreffenden Liegenschaft. Das umfasst:

  • Den Eigentumsanteil an der Liegenschaft
  • Den Erwerbstitel – also wie die Person das Eigentumsrecht erlangt hat. Das kann etwa ein Kaufvertrag sein, aber auch eine Schenkung, Erbschaft, etc. Alle diese Urkunden haben eine spezifische Nummer, eine sogenannte Tagebuchzahl. Unter dieser Nummer ist das Dokument in der Urkundensammlung abgelegt und auffindbar.

Darüber hinaus finden sich im B-Blatt Angaben zu den EigentümerInnen selbst:

Das C-Blatt (Lastenblatt)

Im C-Blatt geht es um alles, was eine Liegenschaft selbst oder das Eigentum an der Liegenschaft „belastet“. Zu diesen Belastungen zählen u. a.:

Diese Belastungen gelten entweder für die gesamte Liegenschaft oder auch nur für Teile davon. In diesem Fall wird auf die entsprechende B-Blatt-Nummer verwiesen.

Rangprinzip (Prioritätsgrundsatz)

Die Reihenfolge der Eintragungen beschreibt auch die sogenannte „Rangordnung“ der Belastungen.

Der Rang der Eintragung ergibt sich daraus, dass Eintragungen im Grundbuch immer in der zeitlichen Reihenfolge ihres Einlangens erfolgen. Die Befriedigung von GläubigerInnen erfolgt strikt nach der Reihenfolge der grundbücherlichen Eintragungen.

Diese Reihenfolge kann nur durch eine sogenannte Vorrangseinräumung (Rangtausch) geändert werden. Das geht jedoch nur mit der Zustimmung aller beteiligten Personen.

Ein Beispiel: Wenn eine Wohnung mit mehreren Bankkrediten belastet ist, hat die zuerst eingetragene Bank auch zuerst Zugriff auf die Wohnung als Pfandmittel – im Prinzip „First come, first serve“. Nur wenn es eine Vorrangseinräumung gibt, hat eine später eingetragene Bank Vorrecht auf die Wohnung.

Die Hilfsverzeichnisse

Neben dem Hauptbuch gibt es verschiedene Hilfsverzeichnisse. Darunter fallen unter anderem:

Das Löschungsverzeichnis

Wird eine Eintragung aus dem Hauptbuch „gelöscht“, wird sie in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen bzw. Löschungsverzeichnis übertragen. Das hat den Vorteil, dass das Hauptbuch von gelöschten Eintragungen freigehalten wird, die Informationen allerdings weiterhin erhalten bleiben.

Die Urkundensammlung

Jede Eintragung im Grundbuch kann nur auf Basis einer Urkunde (z. B. einem Kaufvertrag oder einer Schenkung) passieren. Diese Urkunden werden mit einer Tagebuchzahl versehen und sind unter eben dieser Nummer in der Urkundensammlung abgelegt und auffindbar.