Fertig sanierter Altbau-Erstbezug: 2 Zimmer mit Loggia zum Innenhof, Tischlerküche und Fußbodenheizung
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach Komplettsanierung
- Kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem Quadratmeterpreis
- Südwest-Loggia zum begrünten Innenhof
- Ruhiges hofseitiges Schlafzimmer
- Hochwertige Tischlerküche im Kaufpreis enthalten
- Fußbodenheizung und gehobene Badausstattung
- Altbaucharme mit überhohen Innentüren
- Derzeit noch kein Lift, Einbau jedoch geplant
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in der Fenzlgasse im 15. Bezirk, einer ruhigen Seitengasse zwischen Felberstraße und Johnstraße in einer gefragten Wohngegend. Mariahilfer Straße und Schloss Schönbrunn sind gut erreichbar.
Die U3-Station Johnstraße erreichen Sie in rund 10 Gehminuten, von dort sind Sie in etwa 12 Minuten in der Innenstadt. Die Straßenbahnlinien 10, 49 und 52 halten nur rund 300 m entfernt.
Supermarkt, Apotheke sowie Restaurants und Cafés befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Für Erholung im Grünen sorgen mehrere Parks in der Nähe, darunter der Strauß-Lanner-Park und der Karl-Feilinger-Park.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf gelangt eine komplett sanierte 2-Zimmer-Wohnung im Erstbezug in einem klassischen Altbau in der Fenzlgasse 7 im 15. Bezirk. Die Wohnung (Top 5) liegt im 1. Stock und bietet ca. 39,10 m² Wohnfläche, eine Loggia mit ca. 4,06 m², die innerhalb von drei Monaten ab Kaufvertragsunterfertigung errichtet wird, sowie ein Kellerabteil mit ca. 2,48 m². Inklusive Loggia ergibt sich eine Wohnnutzfläche von ca. 43,16 m². Das Objekt befindet sich im Wohnungseigentum. Die Sanierung ist abgeschlossen, eine Besichtigung ist jederzeit möglich.
Die Wohnung ist zentral begehbar: Vom Vorraum aus erreichen Sie die Küche, das Wohnzimmer, das Schlafzimmer und das Badezimmer. Das Schlafzimmer liegt ruhig zum begrünten Innenhof, ebenso die nach Südwesten ausgerichtete Loggia. Die genaue Aufteilung entnehmen Sie bitte dem Verkaufsplan.
Bei der Ausstattung wurde auf Markenqualität geachtet. Die Tischlerküche mit Geräten von AEG ist im Kaufpreis enthalten. In den Wohnräumen liegt Dielenparkett in Eiche natur, die Innentüren sind mit 220 cm höher als üblich und lassen die Räume großzügiger wirken. Das Badezimmer überzeugt mit einer bodenebenen Regendusche, großformatigen Fliesen von Atlas Concorde und Armaturen von Hansgrohe in Brushed Bronze. Die Eingangstür stammt von DANA, Einbau- und Aufbauspots sorgen für eine stimmige Beleuchtung. Beheizt wird über eine Fußbodenheizung mit Gas-Etagenheizung, Kunststofffenster mit Mehrfachverglasung runden die Ausstattung ab.
Auch das Haus selbst zeigt sich aufgewertet: Das Stiegenhaus wurde ausgemalt, mit neuem Fliesenboden und abgehängten Decken mit Spots versehen, die Hauseingangstür wurde fachgerecht saniert und der Eingangsbereich neu beleuchtet.
Nach dem Verkauf der beiden noch verfügbaren Wohnungen beginnt der geplante Dachgeschoßausbau. In diesem Zuge wird ein Personenaufzug eingebaut, außerdem werden weitere Baumaßnahmen am Haus durchgeführt. Derzeit verfügt das Haus über keinen Lift.
Ein besonderes Plus für Anleger: Laut Wohnungseigentumsvertrag ist die Kurzzeitvermietung erlaubt, wobei die Vorgaben der Stadt Wien einzuhalten sind. Die Wohnung eignet sich damit ebenso für Singles und Paare wie als flexibel nutzbares Anlageobjekt.
Key Highlights
- Erstbezug nach Komplettsanierung, Wohnungseigentum, jederzeit besichtigbar
- Ca. 39,10 m² Wohnfläche, ca. 43,16 m² inklusive Loggia, 2 Zimmer, 1. Stock
- Loggia mit ca. 4,06 m², Südwestausrichtung zum begrünten Innenhof, Errichtung innerhalb von 3 Monaten ab Kaufvertrag
- Ruhiges, hofseitiges Schlafzimmer
- Tischlerküche mit AEG-Geräten im Kaufpreis enthalten
- Kurzzeitvermietung laut Wohnungseigentumsvertrag erlaubt
- Bad mit bodenebener Regendusche und Großformatfliesen
- Dielenparkett Eiche, Innentüren mit 220 cm Höhe
- Fußbodenheizung über Gas-Etagenheizung
- Kellerabteil mit ca. 2,48 m²
- U3 Johnstraße ca. 10 Gehminuten, Straßenbahn ca. 300 m
- Energieausweis: HWB 132,9 kWh/m²a (Klasse D), fGEE 1,96 (Klasse D)
Preisinformation
Kaufpreis: € 250.000,–
Betriebskosten: € 95,68 zzgl. 10 % USt. monatlich
Reparaturrücklage: € 44,18 monatlich
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 %
Provision: 3% des Kaufpreises zzgl. 20 % USt.
Ihr Ansprechpartner
Amir Oliver Tarab, B.A.
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
+43 660 383 15 66 | [email protected] | www.wolfundsohn.com
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 225.000 bis 255.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.150/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 39 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in einem klassischen Altbau im 15. Wiener Gemeindebezirk. Die Wohnung befindet sich im ersten Stock und wurde laut Inserat vollständig saniert und als Erstbezug angeboten. Positiv ins Gewicht fallen die hofseitige, nach Südwesten ausgerichtete Loggia, das ruhige Schlafzimmer zum begrünten Innenhof, die hochwertige Tischlerküche mit Markengeräten, die Fußbodenheizung sowie die insgesamt überdurchschnittliche Innenausstattung. Ein Kellerabteil ist ebenfalls vorhanden. Nachteilig ist lediglich, dass derzeit noch kein Lift besteht, auch wenn ein späterer Einbau angekündigt ist.
Die Lage ist für das Marktsegment gut: öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und soziale Infrastruktur sind in kurzer Distanz vorhanden. Der hohe Lage-Score ist daher nachvollziehbar.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge kleiner, bestandsfreier Erstbezugswohnungen im näheren Umfeld analysiert. Der vorhandene Datenpool ist zwar breit, aber preislich uneinheitlich. Deshalb wurden schwächere und offensichtlich weniger passende Vergleichsfälle geringer gewichtet. Unter Berücksichtigung von Erstbezugsstandard, Kleinwohnungsaufschlag, Loggia und ruhiger Innenhofausrichtung ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 6.150 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 240.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 225.000 bis 255.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Amir Oliver Tarab
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