Wohnen über den Dächern von Margareten – Dachgeschoss-Erstbezug im sanierten Altbau (Nähe U4)
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Dachgeschoss-Erstbezug im sanierten Altbau
- hochwertige Ausstattung mit Eichenparkett, Feinsteinzeug und Sicherheitsausstattung
- Fußbodenheizung über Luftwärmepumpe und Klimaanlage in jedem Zimmer
- Lift vorhanden
- kleine Terrasse mit 3,12 m²
- gute Energiekennwerte (HWB 23,5, Klasse A)
- Kellerabteil vorhanden
- oberstes Geschoss mit Weitblick, aber nur kleine Freifläche
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Mitten in Margareten, in der Einsiedlergasse, entsteht unterm Dach eines komplett sanierten Wiener Altbaus etwas ganz Neues: In den obersten Etagen – im 4. Stock sowie im ausgebauten 1. und 2. Dachgeschoss – warten moderne Eigentumswohnungen im Erstbezug auf ihre neuen Bewohnerinnen und Bewohner. Das Haus bringt den Charakter eines klassischen Wiener Zinshauses mit, die Wohnungen dazu alles, was man sich heute wünscht. Schon das hochwertig gestaltete Stiegenhaus mit Holz- und Steinoptik-Verkleidung macht Lust aufs Heimkommen, ein neuer Personenaufzug bringt Sie bequem nach oben.
Auch bei der Technik wurde mitgedacht. Eine Luftwärmepumpe in Verbindung mit Fußbodenheizung sorgt für behagliche Wärme, im Sommer schafft eine Klimaanlage in jedem Zimmer angenehme Kühle. Gut gedämmte Fenster mit Mehrfachverglasung und ein solider Schallschutz bringen Ruhe in die Räume. Das Ergebnis: eine sehr gute Energieeffizienz – angenehm für das Raumklima und für die laufenden Kosten.
Innen erwarten Sie helle Räume mit Eichenparkett, Dachflächenfenster und Gaupen, die viel Tageslicht hereinlassen und den Blick über die Wiener Dächer oder in den grünen Innenhof freigeben. Die Bäder mit Fliesen in Marmoroptik, bodengleicher Dusche und Wand-WC sind zeitlos und elegant gestaltet. Jede Wohnung hat ihren eigenen Balkon oder eine kleine Terrasse – perfekt für den ersten Kaffee am Morgen.
Zu jeder Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil, im Hof gibt es Fahrradhängeparker. Die Wohnungen sind ab sofort beziehbar – Sie können also direkt einziehen und sich wohlfühlen.
DIE HIGHLIGHTS
- Weitblick über die Wiener Dächer – vom eigenen Sofa aus
- Licht, das durch Gaupen und Dachfenster den ganzen Tag hereinströmt
- Warme Füße und kühle Sommernächte: Wohlfühlklima zu jeder Jahreszeit
- Altbauflair im Haus, ganz neues Wohnen unterm Dach
- Ein Dachgeschoss-Erstbezug, in dem man sofort ankommt und sich zuhause fühlt
DIE WOHNUNGEN IM ÜBERBLICK
- 4. Obergeschoß: 3 Zimmer, ca. 88,76 m², Balkon ca. 4,26 m² – € 659.000
- 1. Dachgeschoß: 3 Zimmer, ca. 93,37 m², Balkon ca. 3,87 m² – € 699.000
- 2. Dachgeschoß: 2 Zimmer, ca. 63,62 m², Terrasse ca. 2,15 m² – € 449.000
- 2. Dachgeschoß: 2 Zimmer, ca. 68,30 m², Terrasse ca. 3,12 m² – € 499.000
DIE WOHNUNG
Erstbezug im obersten Geschoß – zwei Zimmer und eigene Terrasse
Ganz oben zuhause: Diese 2-Zimmer-Wohnung im 2. Dachgeschoss bietet rund 68,30 m² Wohnfläche im Erstbezug und eine eigene Terrasse mit ca. 3,12 m².
Im obersten Geschoß des Hauses wohnen Sie mit dem schönsten Blick über die Dächer. Zwei gut nutzbare Zimmer bieten Platz für einen offenen Wohnbereich und ein ruhiges Schlafzimmer – ideal für Singles und Paare, die sich ein besonderes Zuhause wünschen.
Die eigene Terrasse ist Ihr Rückzugsort im Freien: für den ersten Kaffee in der Morgensonne oder ein Glas Wein am Abend, hoch über dem Trubel der Stadt.
DIE AUSSTATTUNG
Heizen & Kühlen: LG-System mit Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung und Klimageräten – im Winter angenehm warm, im Sommer angenehm kühl, auch unterm Dach.
Böden: Echtholzparkett in Wohn- und Schlafräumen, hochwertiges italienisches Feinsteinzeug in Vorraum und Küche; schallgedämmter Estrich.
Bad: Boden und Wände in italienischem Feinsteinzeug, abgetrennte Dusche mit Glaswand, Waschtisch mit Unterschrank und Lade, Spiegelschrank, WC.
Sicherheit: gepanzerte DANA-Eingangstür (Sicherheitsklasse WK2) mit guter Schall- und Wärmedämmung, Video-Gegensprechanlage.
Komfort: Lift, Mehrfachverglasung, leise, schallgedämmte Abwasserleitungen.
Sonnenschutz: außen liegende Rollläden mit Solarantrieb.
DIE HARDFACTS
Projekt: Wohnen in der Einsiedlergasse
Top: 18
Etage: 2. Dachgeschoß
Wohnfläche: ca. 68,3 m²
Zimmer: 2
Terrasse: ca. 3,12 m²
Zustand: Erstbezug
Fertigstellung: Herbst 2026
HWB: 23,5 kWh/m²a (Klasse A)
fGEE: 0,66 (Klasse B)
Kaufpreis: € 499.000
Hinweise: Die Visualisierungen sind unverbindliche Symbolbilder. Änderungen in Ausführung und Ausstattung bleiben vorbehalten.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 510.000 bis 550.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.800/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung ist eine rund 68,3 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung im Erstbezug in einem umfassend sanierten Altbau in Wien-Margareten. Besonders wertrelevant sind die Lage im obersten Geschoss, der Lift, die hochwertige Ausführung mit Eichenparkett und Feinsteinzeug, die Fußbodenheizung über Luftwärmepumpe, die Klimaanlage in jedem Zimmer, die sehr gute Energieeffizienz sowie die kleine Terrasse mit 3,12 Quadratmetern. Ein Kellerabteil ist ebenfalls vorhanden.
Die Lage ist für ein urbanes Wohnobjekt insgesamt gut bis sehr gut einzuschätzen. Die Nahversorgung ist ausgezeichnet, Grünflächen und Bildungseinrichtungen sind in kurzer Distanz vorhanden. Die öffentliche Anbindung ist ordentlich, wenn auch nicht auf absolutem Spitzeniveau. Positiv wirken die im Projekt beschriebenen Schallschutzmaßnahmen und der Ausblick über die Dächer beziehungsweise in den Innenhof.
Für die Wertermittlung wurden vor allem aktuelle Kaufverträge von bestandsfreien Erstbezugswohnungen im unmittelbaren Umfeld herangezogen. Die am besten vergleichbaren Transaktionen liegen überwiegend in einer Bandbreite von etwa 7.400 bis 7.900 Euro je Quadratmeter, wobei kleinere Wohnungen teils höhere Quadratmeterpreise erzielen. Daraus leite ich einen marktgerechten Quadratmeterpreis von rund 7.800 Euro ab.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 533.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 510.000 und 550.000 Euro. Das entspricht rund 7.800 Euro je Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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