Großzügig wohnen über Margareten – 3-Zimmer-Erstbezug mit 89 m² und eigenem Balkon
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug im Neubau-/Dachausbau-Segment
- komplett saniertes Altbauhaus mit neuem Lift
- Balkon vorhanden, jedoch mit 4,26 m² eher klein
- hochwertige Ausstattung mit Eichenparkett, Feinsteinzeug und Sicherheitsausstattung
- Fußbodenheizung und Klimaanlage in allen Zimmern
- gute Energieeffizienz (HWB 23,5, Klasse A)
- oberes Geschoß mit Weitblick und erhöhter Helligkeit
- kein Vermietungsabschlag, da bestandsfrei
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Mitten in Margareten, in der Einsiedlergasse, entsteht unterm Dach eines komplett sanierten Wiener Altbaus etwas ganz Neues: In den obersten Etagen – im 4. Stock sowie im ausgebauten 1. und 2. Dachgeschoss – warten moderne Eigentumswohnungen im Erstbezug auf ihre neuen Bewohnerinnen und Bewohner. Das Haus bringt den Charakter eines klassischen Wiener Zinshauses mit, die Wohnungen dazu alles, was man sich heute wünscht. Schon das hochwertig gestaltete Stiegenhaus mit Holz- und Steinoptik-Verkleidung macht Lust aufs Heimkommen, ein neuer Personenaufzug bringt Sie bequem nach oben.
Auch bei der Technik wurde mitgedacht. Eine Luftwärmepumpe in Verbindung mit Fußbodenheizung sorgt für behagliche Wärme, im Sommer schafft eine Klimaanlage in jedem Zimmer angenehme Kühle. Gut gedämmte Fenster mit Mehrfachverglasung und ein solider Schallschutz bringen Ruhe in die Räume. Das Ergebnis: eine sehr gute Energieeffizienz – angenehm für das Raumklima und für die laufenden Kosten.
Innen erwarten Sie helle Räume mit Eichenparkett, Dachflächenfenster und Gaupen, die viel Tageslicht hereinlassen und den Blick über die Wiener Dächer oder in den grünen Innenhof freigeben. Die Bäder mit Fliesen in Marmoroptik, bodengleicher Dusche und Wand-WC sind zeitlos und elegant gestaltet. Jede Wohnung hat ihren eigenen Balkon oder eine kleine Terrasse – perfekt für den ersten Kaffee am Morgen.
Zu jeder Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil, im Hof gibt es Fahrradhängeparker. Die Wohnungen sind ab sofort beziehbar – Sie können also direkt einziehen und sich wohlfühlen.
DIE HIGHLIGHTS
- Weitblick über die Wiener Dächer – vom eigenen Sofa aus
- Licht, das durch Gaupen und Dachfenster den ganzen Tag hereinströmt
- Warme Füße und kühle Sommernächte: Wohlfühlklima zu jeder Jahreszeit
- Altbauflair im Haus, ganz neues Wohnen unterm Dach
- Ein Dachgeschoss-Erstbezug, in dem man sofort ankommt und sich zuhause fühlt
DIE WOHNUNGEN IM ÜBERBLICK
- 4. Obergeschoß: 3 Zimmer, ca. 88,76 m², Balkon ca. 4,26 m² – € 659.000
- 1. Dachgeschoß: 3 Zimmer, ca. 93,37 m², Balkon ca. 3,87 m² – € 699.000
- 2. Dachgeschoß: 2 Zimmer, ca. 63,62 m², Terrasse ca. 2,15 m² – € 449.000
- 2. Dachgeschoß: 2 Zimmer, ca. 68,30 m², Terrasse ca. 3,12 m² – € 499.000
DIE WOHNUNG
Großzügiger Erstbezug im 4. Stock – drei Zimmer und eigener Balkon
Platz für alles, was Ihnen wichtig ist: Diese 3-Zimmer-Wohnung im 4. Stock bietet rund 88,76 m² Wohnfläche im Erstbezug und einen eigenen Balkon mit ca. 4,26 m².
Mit drei Zimmern auf knapp 89 m² ist diese Wohnung ideal für Paare mit Platzbedarf, eine kleine Familie oder alle, die sich ein Arbeitszimmer wünschen. Wohnen, Schlafen und Arbeiten lassen sich hier angenehm trennen, ohne dass es eng wird.
Der eigene Balkon ist Ihr kleiner Freiluftplatz für den Morgenkaffee oder den Feierabend. Im 4. Stock liegen Sie bereits schön über dem Straßenniveau – hell, ruhig und mit dem Lift bequem erreichbar.
DIE AUSSTATTUNG
Heizen & Kühlen: LG-System mit Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung und Klimageräten – im Winter angenehm warm, im Sommer angenehm kühl, auch unterm Dach.
Böden: Echtholzparkett in Wohn- und Schlafräumen, hochwertiges italienisches Feinsteinzeug in Vorraum und Küche; schallgedämmter Estrich.
Bad: Boden und Wände in italienischem Feinsteinzeug, abgetrennte Dusche mit Glaswand, Waschtisch mit Unterschrank und Lade, Spiegelschrank, WC.
Sicherheit: gepanzerte DANA-Eingangstür (Sicherheitsklasse WK2) mit guter Schall- und Wärmedämmung, Video-Gegensprechanlage.
Komfort: Lift, Mehrfachverglasung, leise, schallgedämmte Abwasserleitungen.
DIE HARDFACTS
Top: 15
Etage: 4. Obergeschoß
Wohnfläche: ca. 88,76 m²
Zimmer: 3
Balkon: ca. 4,26 m²
Zustand: Erstbezug
Fertigstellung: Herbst 2026
HWB: 23,5 kWh/m²a (Klasse A)
fGEE: 0,66 (Klasse B)
Kaufpreis: € 659.000
Hinweise: Bei den Bildern handelt es sich um Projektbilder – einzelne Bilder können je Wohnung abweichen. Teilweise handelt es sich um Visualisierungen (unverbindliche Symbolbilder); Änderungen in Ausführung und Ausstattung bleiben vorbehalten. Das Projekt ist so gut wie fertiggestellt.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 710.000 bis 770.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.350/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 88,76 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung im 4. Obergeschoss eines umfassend sanierten Wiener Altbaus in Margareten. Es handelt sich um einen Erstbezug im Dachausbau- beziehungsweise Neubausegment mit Lift, Balkon, sehr guter Energieeffizienz sowie hochwertiger Ausstattung. Besonders positiv wirken die Fußbodenheizung über Luftwärmepumpe, die Klimaanlage in allen Zimmern, Eichenparkett, moderne Bäder und die erhöhte Wohnlage mit guter Belichtung und Ausblick über die Dächer beziehungsweise in den Innenhof.
Die Lage ist für den 5. Bezirk als gut bis sehr gut einzustufen. Die Nahversorgung ist ausgezeichnet, Grünflächen und Bildungseinrichtungen sind in kurzer Distanz vorhanden. Die öffentliche Anbindung ist alltagstauglich, wenn auch nicht auf U-Bahn-Spitzenniveau.
Für die Wertermittlung wurden vor allem aktuelle, bestandsfreie Erstbezugs-Kaufverträge im näheren Umfeld herangezogen. Die am besten vergleichbaren Verkäufe liegen überwiegend in einer Bandbreite von etwa 8.100 bis 8.600 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich für das Bewertungsobjekt ein sachgerechter Quadratmeterpreis von rund 8.350 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 741.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 710.000 bis 770.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 8.350 Euro und liegt im oberen, für dieses Erstbezugssegment aber gut begründbaren Marktbereich.
Ausstattung und Eigenschaften
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