Lichtdurchflutete 3 Zimmer Wohnung mit Balkon · Stiege 1 Top 5
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträger-Neubau 2023
- 11,2 m² Balkon als werthaltige Freifläche
- Hochwertiger Standard mit Eichenparkett, Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe und 3-fach-Verglasung
- Barrierefrei mit Personenaufzug
- Kellerabteil vorhanden
- Tiefgarage im Haus erwähnt, Stellplatz im Kaufpreis jedoch nicht eindeutig nachgewiesen
- Sehr gute Nahversorgung und Bahnhof in Gehweite
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Ebenfurth liegt im Bezirk Wiener Neustadt-Land an der Grenze zum Burgenland und überzeugt durch die Nähe zur Natur bei gleichzeitig sehr guter Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Ebenfurth verbindet den Ort direkt mit Wiener Neustadt und Wien; über die B-Straßen und die nahe A3/A2 ist auch das überregionale Straßennetz rasch erreichbar. Nahversorgung, Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im Ort.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnung Top 05 – Stiege 1
3-Zimmer-Wohnung mit Balkon im Obergeschoß · Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth
Diese 3-Zimmer-Wohnung im Obergeschoß punktet mit dreiseitiger Ausrichtung nach Norden, Osten und Süden: Rund 71 m² gut organisierte Wohnfläche und ein 11 m² großer Balkon machen sie zum hellen, erhöhten Pendant der beliebten Gartenwohnungen im Erdgeschoß.
Mittelpunkt der Wohnung ist die offene Wohnküche, die Kochen, Essen und Wohnen in einem hellen Raum vereint. Zwei weitere Zimmer bieten Platz für Schlafen, Kinder oder Homeoffice. Dazu kommen ein Badezimmer mit Dusche, WC und Waschmaschinenanschluss, ein Abstellraum und der Vorraum – eine Aufteilung ohne verlorene Quadratmeter.
Der Balkon ist der Wohnküche vorgelagert und verlängert den Wohnraum ins Freie – mit erhöhtem Ausblick über die Umgebung statt direkter Einsehbarkeit.
Eckdaten
Lage | Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth · Stiege 1, Top 05 |
Geschoß / Typ | Obergeschoß · 3 Zimmer |
Wohnfläche | ca. 71,18 m² |
Balkon | ca. 11,20 m² |
Gesamtfläche | ca. 82,38 m² |
Ausrichtung | Nord / Ost / Süd |
Räume | Wohnküche, 2 Zimmer, Bad mit Dusche und WC, Abstellraum, Vorraum |
Ausstattung
- Fußbodenheizung mit raumweiser Zonenregelung, gespeist über Luftwärmepumpe
- Kontrollierte Grundlastlüftung für angenehmes Raumklima
- Hochwertiger Eichen-Parkettboden in den Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bad und Nassbereichen
- Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung / Schallschutzfenster mit Außenjalousien
- Sicherheits-Wohnungseingangstür (Sicherheitsklasse 2)
- Massivbauweise (Ziegelmauerwerk) mit Wärmedämmverbundsystem
- Tiefgarage im Haus
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Option für Anleger: Nettokaufpreis € 245.278,32,– (die 20 % USt wird überrechnet und ist kein Kostenfaktor). Zu erwartende Nettomiete ca. € 899,–/Monat (€ 10.782,– p.a.), das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 4,4%.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 258.000 bis 292.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.860/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 71 m² Wohnfläche in der Hofgrabengasse 2 in 2490 Ebenfurth. Es handelt sich um einen Neubau aus dem Jahr 2023 im Erstbezug mit Balkon, Kellerabteil, Lift und barrierefreier Erschließung. Die Ausstattung ist für den regionalen Markt überdurchschnittlich gut und umfasst Eichenparkett, Fußbodenheizung mit Luftwärmepumpe, 3-fach verglaste Fenster, Außenjalousien sowie eine solide Massivbauweise. Positiv ist auch die funktionale Grundrisslösung ohne erkennbare Flächenverluste.
Die Lage ist innerhalb von Ebenfurth als gut einzustufen. Bahnhof, Bus, Supermärkte, Schule, Kindergarten, Arzt und Apotheke sind in kurzer Gehentfernung vorhanden. Damit verbindet das Objekt alltagstaugliche Infrastruktur mit einer wohnlichen, nicht überverdichteten Umgebung.
Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge vergleichbarer Neubauwohnungen im Nahbereich herangezogen. Besonders aussagekräftig ist ein nahezu flächengleiches Vergleichsobjekt in unmittelbarer Nachbarschaft. Aus den Vergleichsdaten ergibt sich, unter Berücksichtigung von Erstbezug, Balkon und guter Ausstattung, ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.860 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 275.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 258.000 bis 292.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.860 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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