3 Zimmer Familienhit mit 2 Balkonen · Stiege 2 Top 4
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträger-Neubau 2023
- zwei Balkone mit zusammen 23,40 m²
- hochwertige Ausstattung mit Eichenparkett, Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe und Außenjalousien
- Lift und barrierefreie Ausführung
- Kellerabteil vorhanden
- Tiefgarage im Haus erwähnt, aber kein konkret zugeordneter Stellplatz ausgewiesen
- Nord-/West-Ausrichtung leicht unter idealer Sonnenlage
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Ebenfurth liegt im Bezirk Wiener Neustadt-Land an der Grenze zum Burgenland und überzeugt durch die Nähe zur Natur bei gleichzeitig sehr guter Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Ebenfurth verbindet den Ort direkt mit Wiener Neustadt und Wien; über die B-Straßen und die nahe A3/A2 ist auch das überregionale Straßennetz rasch erreichbar. Nahversorgung, Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im Ort.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnung Top 04 – Stiege 2
3-Zimmer-Wohnung mit Balkon im Obergeschoß · Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth
Zwei Balkone mit zusammen über 23 m² – mehr Außenfläche bietet im Obergeschoß kaum eine andere Wohnung des Projekts. Dazu kommen rund 74 m² gut aufgeteilte Wohnfläche mit Ausrichtung nach Norden und Westen.
Die offene Wohnküche verfügt über einen eigenen Balkonzugang, auch Schlaf- und zweites Zimmer öffnen sich zum zweiten Balkon. Ein Badezimmer mit Dusche, WC und Waschmaschinenanschluss sowie ein Abstellraum vervollständigen die Wohnung.
Zwei getrennte Balkone auf zwei Gebäudeseiten: der eine für das Frühstück, der andere für den Sonnenuntergang – Außenraum, der sich dem Tagesablauf anpasst.
Eckdaten
Lage | Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth · Stiege 2, Top 04 |
Geschoß / Typ | Obergeschoß · 3 Zimmer |
Wohnfläche | ca. 74,45 m² |
Balkone (2) | ca. 23,40 m² gesamt |
Gesamtfläche | ca. 97,85 m² |
Ausrichtung | Nord / West |
Räume | Wohnküche, 2 Zimmer, Bad mit Dusche und WC, Abstellraum, Vorraum |
Ausstattung
- Fußbodenheizung mit raumweiser Zonenregelung, gespeist über Luftwärmepumpe
- Kontrollierte Grundlastlüftung für angenehmes Raumklima
- Hochwertiger Eichen-Parkettboden in den Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bad und Nassbereichen
- Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung / Schallschutzfenster mit Außenjalousien
- Sicherheits-Wohnungseingangstür (Sicherheitsklasse 2)
- Massivbauweise (Ziegelmauerwerk) mit Wärmedämmverbundsystem
- Tiefgarage im Haus
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Option für Anleger: Nettokaufpreis € 268.192,87,– (die 20 % USt wird überrechnet und ist kein Kostenfaktor). Zu erwartende Nettomiete ca. € 986,–/Monat (€ 11.833,– p.a.), das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 4,41 % inkl. sämtlicher Kaufnebenkosten.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 278.000 bis 314.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.980/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit 74,45 Quadratmetern Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines 2023 errichteten Neubaus in der Hofgrabengasse 2 in Ebenfurth. Es handelt sich um einen Erstbezug mit zeitgemäßer Ausstattung, darunter Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Eichenparkett, Lift, barrierefreie Ausführung und Kellerabteil. Besonders wertrelevant sind die zwei Balkone mit zusammen 23,40 Quadratmetern, die für diese Wohnungsgröße überdurchschnittlich großzügig ausfallen. Die Ausrichtung nach Norden und Westen ist solide, aber nicht ganz so stark wie eine klassische Süd- oder Südwestlage.
Die Lage ist für Ebenfurth als gut einzustufen. Bahnhof, Bus, Supermärkte, Schule, Kindergarten sowie medizinische Versorgung sind in kurzer Entfernung vorhanden. Damit ist die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger grundsätzlich gut marktfähig.
Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im näheren Umfeld einzeln geprüft und nach Vergleichbarkeit gewichtet. Besonders berücksichtigt wurden die Neubauqualität, der Erstbezugsstatus und die großen Freiflächen. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.980 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 296.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 278.000 bis 314.000 Euro. Dieser Wert liegt über dem algorithmischen Referenzwert, ist aus sachverständiger Sicht aber durch die konkrete Objektqualität und die Freiflächen gut begründet.
Ausstattung und Eigenschaften
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