3 Zimmer Familienwohnung mit Westbalkon · Stiege 2 Top 3
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträger-Neubau 2023
- Süd-/West-Ausrichtung mit uneinsehbarem Balkon
- Überdurchschnittliche Ausstattung mit Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Lift und Schallschutzfenstern
- Barrierefrei und Kellerabteil vorhanden
- Tiefgarage im Haus erwähnt, aber kein konkret zugeordneter Stellplatz im Datensatz ausgewiesen
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Ebenfurth liegt im Bezirk Wiener Neustadt-Land an der Grenze zum Burgenland und überzeugt durch die Nähe zur Natur bei gleichzeitig sehr guter Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Ebenfurth verbindet den Ort direkt mit Wiener Neustadt und Wien; über die B-Straßen und die nahe A3/A2 ist auch das überregionale Straßennetz rasch erreichbar. Nahversorgung, Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich im Ort.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnung Top 03 – Stiege 2
3-Zimmer-Wohnung mit Balkon im Obergeschoß · Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth
Knapp 84 m² Wohnfläche, klar strukturiert und nach Süden und Westen orientiert: Diese 3-Zimmer-Wohnung im Obergeschoß der Stiege 2 gehört zu den großzügigsten Geschoßwohnungen des Projekts. Der Balkon fängt die Nachmittags- und Abendsonne ein.
Mittelpunkt der Wohnung ist die offene Wohnküche, die Kochen, Essen und Wohnen in einem hellen Raum vereint. Zwei weitere Zimmer bieten Platz für Schlafen, Kinder oder Homeoffice. Dazu kommen ein Badezimmer mit Waschmaschinenanschluss sowie ein separates WC und der Vorraum – eine Aufteilung ohne verlorene Quadratmeter.
Der westseitige Balkon liegt erhöht und uneinsehbar – der richtige Platz für den Feierabend in der Abendsonne.
Eckdaten
Lage | Hofgrabengasse 2, 2490 Ebenfurth · Stiege 2, Top 03 |
Geschoß / Typ | Obergeschoß · 3 Zimmer |
Wohnfläche | ca. 83,97 m² |
Balkon | ca. 8,40 m² |
Gesamtfläche | ca. 92,37 m² |
Ausrichtung | Süd / West |
Räume | Wohnküche, 2 Zimmer, Bad, separates WC, Vorraum |
Ausstattung
- Fußbodenheizung mit raumweiser Zonenregelung, gespeist über Luftwärmepumpe
- Kontrollierte Grundlastlüftung für angenehmes Raumklima
- Hochwertiger Eichen-Parkettboden in den Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bad und Nassbereichen
- Kunststofffenster mit 3-fach Verglasung / Schallschutzfenster mit Außenjalousien
- Sicherheits-Wohnungseingangstür (Sicherheitsklasse 2)
- Massivbauweise (Ziegelmauerwerk) mit Wärmedämmverbundsystem
- Tiefgarage im Haus
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Option für Anleger: Nettokaufpreis € 277.881,96,– (die 20 % USt wird überrechnet und ist kein Kostenfaktor). Zu erwartende Nettomiete ca. € 1.041,–/Monat (€ 12.491,– p.a.), das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von ca. 4,5%.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 315.000 bis 345.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.930/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 84 Quadratmeter große 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines 2023 errichteten Neubauprojekts in der Hofgrabengasse 2 in Ebenfurth. Es handelt sich um einen Erstbezug mit zeitgemäßer Ausstattung, darunter Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Lift, Parkettböden, Schallschutzfenster, Außenjalousien sowie ein Balkon mit rund 8,4 Quadratmetern in Süd- und Westausrichtung. Die Wohnung ist gut geschnitten und aufgrund der barrierefreien Ausführung auch langfristig gut nutzbar.
Die Lage ist für Ebenfurth als gut einzustufen. Besonders positiv sind die sehr kurze Distanz zum Bahnhof, die gute Nahversorgung mit Supermärkten sowie die Nähe zu Schule, Kindergarten, Arzt und Apotheke. Damit ist die Wohnung sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger grundsätzlich marktgängig.
Für die Wertermittlung wurden vor allem nahegelegene, bestandsfreie Neubau-Kaufverträge herangezogen. Dabei zeigt sich ein heterogenes Preisbild, weshalb die besser vergleichbaren Transaktionen stärker gewichtet wurden. Unter Berücksichtigung von Erstbezug, Ausstattung, Balkon, Ausrichtung und der guten Mikrolage ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 3.930 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 330.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 315.000 bis 345.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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